97分，上海今年首个高分盘诞生，新房市场率先回暖

在2022年整体市场低迷、楼市政策频出的背景下，上海新房市场走出了独立行情，新房成交金额创近五年新高。2023年开年，上海首个高分盘诞生，再度提升市场热度。

根据最新信息显示，若复核无异议，位于黄浦区董家渡板块的绿城外滩兰庭入围分已确定为97分，购房者在基础分60分的情况下需要155个月社保，基础分50分则需要196个月社保。

该项目在2022年的第八批次入市，共计111套房源，取证价14.5万元/平方米，参考总价约2700-5000万元/套。户型为207-297平方米的四居室、五居室，前期总认购约442组，认购率396%，入围比2.5。

作为新年首个高分盘，绿城外滩兰庭刷新了2022年的最高入围分项目前滩东方悦澜的96.9分。去年还有4个90分以上项目，分别为百汇园三期、御江庭、绿宝园七期和上海盘龙天地。

据界面新闻了解，绿城外滩兰庭于去年12月26日开启认购，认购金350万元，首套存款证明为525万元，二套存款证明为1750万元，均采取线上认购。

该项目位于黄浦江北畔S湾区域，与外滩金融集聚带、董家渡金融城比邻，直线距离黄浦江岸线约300米左右。

公开信息显示，绿城外滩兰庭为黄浦区董家渡板块的2号、3号地块，开发商是上海华浙外滩置业有限公司，原绿城黄浦湾的开发团队。

20年之前，黄董家渡板块开启旧城改造。泛海集团拿得该板块内的10号、12号和14号地块，后被融创接手，即后来的融创外滩壹号院；华润拿下5号、9号地块，即上海滩花园和华润外滩九里。

华浙则摘下了2号、3号和11号地块，其中11号地块在2005年引入绿城，即绿城黄浦湾项目。根据规划，2号、3号两地块将建造4栋29层的公寓，融易新媒体，建筑总高100米，此外还有少量商用房和配套公建房等，总建筑面积约9.87万平方米。

按照绿城黄浦湾目前约22万元/平方米的二手均价测算，绿城外滩兰庭的倒挂率高达50%。于是，一大批潜力买家纷纷开启认购。

除了绿城外滩兰庭的高热度外，上海楼市新年首周成交量也有所增长。上海中原地产数据显示，上周（1.2－1.8）新建商品住宅成交面积35.21万平方米，环比增加38.38%。

从成交项目类型来看，中高端改善为主的大格局未变。在成交前十榜单中，有4个均价10万+项目，其余均为3-6万元/平方米的首次改善项目。基于交易结构仍以中高端为主，上周新房均价继续保持高位，为70026元/平方米。

上海链家一名销售经理告诉界面新闻，上海新房与二手房不同，由于新房本身限价，因此价格不会有太大变化，但在市场热度较高的时候，新房比二手房更快接收到市场热度的信息，活跃度也会更快提升。

“元旦以来新房确实卖得不错，售楼处看房人数成倍增加，预计年后成交热度会更高。”该名销售经理表示。在元旦期间，上海新房成交28.8万平方米，同比去年上涨74%，居一线城市之首。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，尽管1月不是传统政策窗口期，但近期政策风向暖风不断，住建部，央行接连对房地产市场表态，意味着后续政策利好会很快落地兑现。政策出台越早，市场扭转低迷状态时间越快。

“随着利好不断提振市场信心，正好利用淡季盘整的窗口期对政策进行理解和消化，蓄势未来行情。”

事实亦是如此。就在上周，位于闵行主城南部单元片区的象屿招商公园1872三期认购结束，认购首日即有约175组认购。单价约为52000元/平方米，最终认购率达到约345%，预定触发积分制。

位于前滩板块的海德壹号在认购期进入第3天，实际认购人数就超过326套，如今已确认触发积分制。作为前滩“九宫格”内最后一个待入市住宅项目，此次共推出房源163套，备案均价12.98万元/平方米，入围比2。

此外，还有闵行区浦江镇的华发建发缦云认购率高达400%，鸿印里累计认购数1080+组，认购率324%，项目也确认触发积分。

截至目前，上海去年的第七批次新盘已全部完成认购，共有20盘触发积分。第八批次目前认购进展过半，已有4盘触发积分，接下来的前滩格力、蟠龙府、汇成南街里、保利珑誉、保利越秀和樾天汇、保利光合上城等楼盘大概率也能触发积分制。

作为去年为数不多保持坚挺的市场之一，上海在过去一年里新房市场取得较为乐观的成绩，期间创造了不少纪录，比如刷新上海单盘超200亿的销售记录，仁恒海上源在2022年实现销售200.47亿元。

上海去年的新房成交仍然保持增长，根据仲量联行数据，2022年全年上海一手商品住宅共计成交1027万平方米。据CRIC数据监测，2022年上海商品住宅成交金额为6519.82亿元，同比上涨11.76%，创下近五年新高。