2022年香港楼市成交量下跌近四成，为金融海啸以来最差表现

2022年的香港楼市创多个新低。

根据香港土地注册处公布，去年香港楼宇成交量下跌近四成。楼宇买卖合约共59619份，相较2021年和2020年分别下跌38%、18.7%；楼宇买卖合约总值5544.6亿元（港元，下同），较2021下滑39.6%，较2020年下滑11.8%。

2022年是香港楼市惨淡的一年。截至2022年末，中原城市领先指数（CCL）报156.77，与20221年同期184.55相比累积下跌超过15%。这是自2008年金融海啸以后表现最差的一年。

根据中原地产数据，138个CCL成份屋苑中有134个处于下跌。其中，跌幅最严重的荃湾海滨花园年内价格跌幅累计超过三成。

不过，随着内地、香港即将在1月8日通关，行业看到复苏的曙光。香港置业研究部董事王品弟指出，今年二手住宅物业注册量有望回升超过两成，达到4.5万宗水平。

金融海啸后表现最差的一年

自2008年至2022年，15年期间，香港楼价仅出现三次下跌，分别在2008年、2020年及2022年。

去年是2008年金融海啸后表现最差的一次，跌幅达到15.05%，也远逊于2020年疫情刚爆发的时候。2008年和2020年跌幅分别为15.23%、1.07%。

回顾2022年，受到疫情、封关、加息等多种不利因素夹击，香港物业市场交投量大幅放缓。香港土地注册处数据显示，2022年整体物业共59619宗，创自1991年以来32年的新低。其中，港岛、九龙及新界三区同比分别下跌41.6%、49%和35.3%。

2022年，香港二手住宅注册量为36974宗，相比2021年的60332宗减少38.7%，创自1996年来的纪录新低。

各类物业之中，只有一手公营房屋的成交量逆市上升，全年共944宗，同比上升10.9%。如果剔除一手公营房屋，2022年香港住宅成交量大幅下跌39.3%。

去年香港楼宇成交量下跌近四成 图片来源：香港土地注册处

与此同时，非住宅物业注册量同样下挫。2022年工厦、写字楼、铺位注册宗数共4494宗，按年减少35.2%；纯车位及其他等合计6964宗，按年亦跌34%。

据中原工商铺数据，截至2022年11月，四大核心区铺位空置率仍处于偏高水平。最严重地区为中环，空置率高达12.87%；其次为尖沙咀10.77%，旺角及铜锣湾分别为8.67%及5.71%。

一组数据更直观反映楼市的下行：据地产代理监管局，截至去年12月底，香港地产持牌代理人数为41107人，按月减少132人，创17个月的新低；此前，地产代理人数已连续4个月下滑，全年累计缩减955人，同比下滑2.3%。

对应当月香港整体物业成交量为3556宗，平均下来每12名代理中只有1人能获得订单，竞争激烈程度可想而知。

作为反映居民购买力和工商业活跃程度的重要指标，地产下行的背后是仍未“回血”的香港。去年1-11月，香港零售业总销货价值的临时估计按年下跌1.1%，扣除其间价格变动后下跌3.6%。即使在已经实行“0+3”的11月，零售业销货额仍按年下跌4.2%。

2022年9-11月，当地消费及旅游相关行业合计失业率达5%，仍高于整体3.7%的失业率。

增设“通关专门店”

即将到来的两地通关为香港地产行业打了一针强心剂。1月5日，港府宣布将于1月8日起恢复与内地免检疫通关，当天下午6时开放四个陆路口岸网上预约系统。

通关无疑是香港经济与楼市的重中之重。自2003年香港开启自由行后，经济上对内地的依赖程度进一步提高。而在过去三年，通关受阻，整体GDP受到沉重打击。

通关是当地楼市的巨大助力，原因很简单——内地人口众多，哪怕对香港楼市有需求或具备购买力的人仅占非常小的比重，对香港而言亦是庞大的购买力。

“随着内地与港正常通关在即，相信会吸引大批内地客于新春期间访港，同时带旺经济与楼市气氛，预期楼市购买力明年初将会‘报复式’反弹。” 美联住宅部行政总裁（港澳）布少明预计，楼价在今年将升10%至15%；第一季度住宅物业交投将大幅提升，一手物业大幅增长约3.8倍至4000宗水平，二手则增长约五成，重上1.2万宗的水平。

布少明认为，通关将刺激“北水南涌”，楼市“大阳春”即将出现，交投的升幅甚至会远超之前几次，主要原因在于香港去年四季度住宅交投“冰封”，购买力不断积压，不少准买家已摩拳擦掌等待入市。

中原（工商铺）董事总经理潘志明亦表示，预计核心商铺租金全年上升约二至三成，民生区商铺升幅约5至10%。