三部委发声！房贷利率和首付或将突破下限

近期，央行、银保监会、住建部三部委表态松绑居民购房按揭。

央行和银保监会允许各地下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，同日，住建部部长倪虹强调要精准施策、分类调整首付比例等政策。

早在2022年9月，央行和银保监就发布了允许阶段性调整房贷利率下限的政策，但该政策对市场预期的调节作用和成交的拉动效果都不明显，

此次，房贷政策再升级，2023年部分城市首付和利率或将突破下限。

1、两部委允许各地下调或取消首套房贷款利率下限

2023年元旦刚过没几天，1月5日人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

具体来看，主要有以下三点：

1、房价连续3个月下跌。

2、仅限首套房贷款利率下限调整。

3、若房价连续3个月上涨即恢复全国统一利率下限。

此次政策实际上是对2022年房贷利率政策的延续。

2022年5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》：对于贷款购买普通自住房家庭，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

从2022年全年LPR走势来看，8月，5年期及以上LPR降至4.3，首套住房房贷利率最低可做到4.1%。

此后，2022年9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

据统计，在当时，70个大中城市中符合条件的城市至少有23个，包含天津等8个二线城市和温州、岳阳等15个三四线城市。

政策出台后，多地积极响应，例如济宁、黄冈、清远等将首套房贷利率下限调整为LPR减60个基点至LPR减35个基点，江门、湛江等甚至取消了利率下限。

但929新政对市场预期的调节作用和成交的拉动效果都不明显，例如统计局公布的济宁、湛江新房房价继续负增，CRIC数据显示清远四季度商品住宅成交面积同、环比分别跌63%和20%。

此次央行和银保监会发布的政策，是在929政策上的进一步升级，其中最大的不同共有两点，第一是929政策仅有3个月试行期，而此次新政暂未设定截止时限。第二，此次新政设立了房价三连涨即恢复全国统一利率下限的退出机制。

据统计，目前70个大中城市中符合条件的城市有38个。

从此次新政来看，2023年信贷政策继续宽松信号明显，尤其是对刚需购房者而言，将进行进一步的保护和支持。

需要注意的是，此次新政设立的房价三连涨即恢复统一利率的“退出机制”，意在表面目前政策主基调仍是求稳定而不求非理性上涨。

2、住建部表态精准施策，首套应降尽降

在央行和银保监会允许各地下调或取消首套房贷利率下限的同一天，住建部部长倪虹在接受媒体采访时提及了对三类住房需求的政策，强调要精准施策、分类调整首付比例等政策。

对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。

对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。

对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

其中，在首套房方面明确提及了降低首付和降低利率的导向，这是决策层近年来首次关于限贷政策有如此明确直白的表态，有着很强的指导意义。

从目前来看，2022年全国至少113个市县松绑限贷，5-8月是政策密集出台期，太原、长春等81城下调首套房贷款利率至2成起，南京、厦门等55城下调二套房首付比例，兰州、郑州等57城明确取消“认房又认贷”。

2023年开年住建部对精准施策的表态，在一定程度上意味着2023年各地首付或将进一步放松。

具体来看，我们认为接下来，融易新媒体，首先是各地首付比例有望迎来全面下调，即非限购城市降至最低20%起，限购城市最低30%起。

二套方面，首付比例或将分类调降，更多三四线和压力二线城市将落地二套房最低首付30%、实行认贷不认房，核心城市适度下调高企的二套房首付比例和房贷利率加点，给予置换、多孩等家庭一定政策倾斜。