北京优化公积金政策，“认房不认商贷”后部分购房者将受益

界面新闻记者 | 杨冰柯

在今年9月1日执行商业贷款“认房不认贷”后，融易新媒体消息，北京又继续对公积金贷款政策进行调整。

10月31日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），《通知》明确，自2023年11月1日（含）起，公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况，即“认房不认商贷”。

根据《通知》，为支持居民刚性和改善性住房需求，体现公积金制度公平性、互助性、普惠性，经北京住房公积金管理委员会第二十九次全体会议批准，对住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）中住房套数认定标准进行了优化。

其中，首套住房认定标准借款申请人（含共同申请人，下同）在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款，下同）记录的，执行首套住房公积金贷款政策。

二套住房认定标准，借款申请人在北京市有1套住房的；或在北京市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的；或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录的，执行二套住房公积金贷款政策。

借款申请人在北京市有2套及以上住房的或全国范围内已使用过2次及以上公积金贷款的，不予公积金贷款。

《通知》自2023年11月1日起施行。自2023年11月1日（含）后受理的公积金贷款申请，按调整后政策执行。

今年9月1日，北京宣布落实“认房不认贷”政策。但该政策针对的是银行业金融机构的商业性个人住房贷款，北京住房公积金贷款政策仍执行“认房认贷”政策，其中“贷”指的是，在人行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录，包括商业性住房贷款记录、住房公积金个人住房贷款记录。

北京链家研究院分析师冷会表示，如果说原来的认定标准是认房认贷还认离婚，那么新标准可以简单概括为认房认公（公积金贷款记录）认离婚。新标准摒弃了对购房者商业贷款记录的审查，只核实全国范围内的公积金贷款记录，这一点与上海此前发布的公积金首套认定标准类似。但对于之前使用过一次公积金贷款且已结清的职工来说，北京的政策还是相对保守。

北京链家研究院分析称，与商业贷款相比，公积金贷款的利率较低，因此在实际购房过程中选择公积金或公积金组合贷款的购房者不在少数。据北京链家研究院统计显示，本年度二手住房交易中有近4成采用公积金或公积金组合贷款方式付款。

冷会还表示，此次公积金首套认定标准调整是对9月份商业贷款“认房不认贷”政策的有效补充，将惠及本市无房但有商业贷款记录的新市民和改善置换家庭。

新标准在提升此类购房者公积金贷款额度的同时，也会降低他们的贷款成本，其对市场的积极意义不亚于商业贷款的“认房不认贷”政策。

政策调整后，将有利于无房且未使用过公积金贷款的购房者，不仅可以享受较低的公积金贷款利率、更低的首付比例以及较高的贷款额度，还能有效降低购房成本，减轻购房者压力，提振购房者置业情绪，从而进一步激活楼市。

北京链家研究院算了一笔账。

以贷款60万、25年还清（等额本息）为例做一个付款方式的横向对比：目前公积金个人住房贷款首套贷款利率为3.1%，相应的月供为2876.57元/月，利息总额为26.3万元；公积金二套贷款利率为3.575%，月供为3027.93元/月，利息总额为30.84万元。如果是纯商业贷款，目前北京市场个人住房商业性贷款首套利率为4.75%（LPR+55个基点），相应的月供为3420.7元/月，利息总额为42.62万元。

在此次新标准施行后，从商贷首套转换为公积金首套每月可节省544元，总利息可节省16.32万元，从公积金二套转换为首套每月可节省151元，总利息可节省4.54万元。

一个更为直观的例子，如果某职工要购买一套评估价为400万元的房屋，此前凭借商贷首套资格可以贷款260万，25年等额本息还款，月供为14823.05元/月，利息总额为184.69万。

新标准施行后可以采用首套公积金组合贷款方式付款，假设公积金部分可贷120万，商贷部分贷140万，25年等额本息还款，月供为13734.79元/月，利息总额为152.04万。从纯商贷到公积金组合贷月供减少1088元，可节省总利息32.65万元，购房者还款负担和总购房成本都将有明显下降。

值得注意的是，同为一线城市的上海已经在公积金贷款政策率先放松。10月17日，上海市住房公积金管理委员会审议通过了《关于优化本市住房公积金个人住房贷款套数认定标准的通知》，明确自10月30日起缴存职工家庭名下无本市住房、在全国未使用过公积金贷款或首次使用已结清的，认定为首套住房。