转战代建业务，中小房企蜂拥走上这条转型求生路

房地产行业仍处于深度调整期，房企们纷纷寻求第二增长曲线，代建业务成为新的角逐场。

当行业由“金融杠杆”开始转向“专业杠杆”，中小房企上坤地产( 06900.HK )也决定要入局。

2月11日，上坤地产宣布，将聚焦增量业务，开辟共建管理新赛道，形成“地产开发+共建管理”的发展模式，进一步提升公司竞争实力。

一位接近上坤的人士向界面新闻表示，上坤将用足自身专业杠杆，发挥在产品打造、营销管理、商业运营等方面的优势，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目。

不过，代建这门老手艺还需要新的生意经。

据悉，上坤共建在其品牌输出上贯彻轻资产模式，并与龙头品牌合作建立联合品牌平台，以及以“上坤”的自建品牌平台，“两条腿”走路，进而降低项目获取难度，打开利润增长空间。

在项目的流程管理上，上坤共建从前策、产品设计、工程管理、成本控制，到营销策略、交付，乃至后端的物业服务，为委托方的住宅、商业、办公、小镇、公寓、酒店等地产项目，提供运营服务。

未来，上坤共建的业务模式还将从政府平台、开发商、资本方、产业方四大层面展开。

业内人士分析，代建行业尚属于起步阶段，主要参与者都是近5年内进入这一行业，融易新媒体，企业的地域性发展是其主要优势，并且母公司的品牌优势能为其带来品牌溢价。此外，代建业绩和楼市波动关联性不强，能够成为房企对抗行业周期的方式。

界面新闻了解到，截至目前，上坤共建已在浙江、安徽、山东以及河南等地获取了第一批项目，由初创孵化转入落地运营阶段。

上坤在上述区域已有一定布局基础。2021年，上坤地产分别在河南信阳、浙江丽水、湖北武汉、广东汕头、安徽合肥等地，通过招拍挂、收并购、合作开发等方式获取了项目。

据中指研究院统计，截至2022年年底，已有至少40家布局代建业务，其间既有头部房企万科、保利、中海、绿城、金地等，也不乏在代建领域做出了一定影响力的中小房企，如当代置业、朗诗、天房集团等。

另外，从去年开始出现债务危机的一些房企，也更加重视代建业务，包括旭辉、金科、世茂、中梁等民营房企也加入了这个赛道。

去年8月，朗诗地产甚至宣布更名为“朗诗绿色管理”，意味着彻底作别房地产行业重资产发展模式，跨入轻资产代建时代。

作为“代建第一股”，绿城管理也对外公开表示，2023年将大力发展代建新模式，抓住窗口期做大增量。

数据显示，2022年，绿城管理的新拓代建项目的合约总建筑面积、代建费均实现同比增长超两成，管理合约总建筑面积达到1亿平方米。

进入1月份，不少房企销售同比仍然下滑，但代建业务出现较为明显的增长。以中南建设为例，2023年1月新承接（中标）项目15个，预计合同金额合计4.3亿元，同比增长2050%。

房地产行业存量时代到来后，代建业务今后的份额会越来越高。中指研究院指出，未来5年，代建市场新增合约总建筑面积将保持23.5%的复合年增长率，合约销售额将达3.2万亿元~7.3万亿元之间。这意味着，代建业务今后有很大的增长空间。

在未来房地产行业仍超过10万亿的整体市场规模中，代建业务的占比还会越来越高，这也是多数民营房企加入这个赛道，干回“包工头”老本行的原因之一。

同时由于轻资产属性，代建业务也是多数出现债务危机的房企想要继续存活下去的路径之一。河北房企华夏幸福就将代建平台的股权，加入到了境外债展期的谈判筹码中。

在目前的房地产行业形势下，代建既不用投入大量的买地资金，又可以维持原有建设队伍的运营，能让房企在低杠杆运作中通过高利润率来赚“小钱”，以抵御自主拿地开发能力的严重下滑。

而房企转型服务商，也是接下来房地产行业发展的一个方向，在探索新发展模式的背景下，相对容易切入的代建业务，是目前中小房企和出险房企为数不多的选择。

毫无疑问，代建的轻资产、逆周期属性正吸引越来越多的房企入局，但同时也令行业未来竞争进一步加剧，随之而来的将是房企间的规模与利润率压力。

而且，较之头部房企本身的资源调配、代建经验以及品牌知名度等优势，中小房企则面临更大的挑战。