楼市新政密集落地，重点城市一二手市场表现如何？

文 | 丁祖昱评楼市

8月末至今，伴随着北上广深4个核心一线城市相继“认房不认贷”后，二线城市诸如成都、武汉、南京、苏州等核心二线城市纷纷跟进，“四限”政策均有不同程度松绑。9月20日广州放松限购，又一波“救市潮”来袭。

近期部分城市新房来访激增、楼盘热销，二手房供需两热等消息刷屏，市场信心似有逐步恢复的苗头。具体当前楼市表现如何？

据不完全统计，8月31日至今，至少有83城累计122条政策发布，其中第38周（9.11-9.17）地方层面共36个城市优化调整房地产政策，数量创2022年以来单周之最。

一方面是北上广深4个一线城市官宣“认房不认贷”后，厦门、武汉、成都、重庆、天津、长沙、南宁、苏州等相继跟进。另一方面包括广州在内，9月份至今至少有15个城市取消或放松限购政策。

此外，放宽限售、放宽首付比例、利率等信贷政策至全国下限、发放购房补贴、公积金新政等更是层出不穷。

在各地新政密集落地下，重点监测城市商品住宅供应显著回升，成交小幅回升，平均去化率升至54%。

CRIC数据显示，2023年第38周，全国重点城市取得预售证面积590万平方米，较上周增长77%。重点城市供应面积TOP10项目中，深圳入围项目最多。

成交方面，2023年第38周，各能级城市成交环比回升。究竟来说，一线指数环比增长15.71点至67.98，北上广深4城均回升。二线成交指数环比增长3.48点至45.88，成都、青岛等保持微增，杭州、重庆、南京等回升幅度超过20%，而武汉、宁波成交环比转降。三四线成交指数环比增长18.10点至61.53，佛山成交发力，环比实现翻番，江门、东莞、温州、肇庆等均持增。

第38周，重点监测城市开盘去化率增至54%，较上周增长17个百分点。开盘项目数量方面，杭州有8个项目开盘加推，成都、宁波、武汉有2个项目加推，其余城市推盘项目较少。销售表现方面，上海开盘项目取得90%以上平均去化率，而武汉入市项目平均去化率不足10%。

从二手房来看，2023年第38周（9.11-9.17），14个重点监测城市二手房成交面积138.8万平方米，成交增势延续，环比增长16%，融易新媒体消息，同比增长61%。

值得注意的是，北京从“认房不认贷”后整体市场热度明显，二手房市场方面，由于北京近期二手房指导价松动，部分热点区域诸如海淀区、西城区热点学区单价超14万元/平高价房源量稳步增加。

CRIC数据显示，2023年第38周，北京二手房成交面积31.1万平方米，环比增长23%，同比增长25%，规模实现六连增。

从目前来看，核心一二线城市“认房不认贷”、四限松绑等利好政策出台的确在短期内巩固了市场信心，取得了良好的成效。

从当前市场表现来看，对于二手房的利好作用显著大于新房，主要体现一方面业主挂牌积极性稳步提升，尤其是北京、上海等此前限贷较为严苛的城市，整体挂牌量增价稳，刚改、改善置换需求较为强烈；另一方面供应增量的确带动了短期内成交热度回升，整体二手房成交套数也有了稳步增长，尤其是此前二手房略显低迷的上海、深圳，低位复苏征兆初显。

而新政对于新房市场的影响主要体现在微观项目来访、认购上升，但也并非普涨行情，区域分化依旧显著，成交数据层面也仅是小幅回升。

事实上，“认房不认贷”的确在某种程度上扩充了居民购买力；但是多数客群对于高杠杆态度较为保守，还是希望通过“卖旧换新”的方式进行改善，只有二手房的流动性恢复才能使得新房热度持续；而新房市场短期内来访、认购上升主要还是基于前期有购房需求但持续观望客群的延迟释放，政策效果仍待进一步逐渐显现。 

9月恰逢“金九银十”传统营销旺季，在一系列政策利好下，对刚需、改善需求有一定的刺激作用，短期内提振了市场信心。

但各城市分化行情也在继续延续，其中北京、上海、杭州、成都等前期高热城市市场热度仍处第一梯队，南京、苏州、武汉等经历了前期深度调整，成交预期转增。

需要注意的是，城镇化率减速换挡、人口出生率下行、老龄化日益严重、住房刚需趋于饱和已是不可回避的事实。无论是降首付、认房不认贷扩大加杠杆空间，还是降利率减轻居民负债，只有在稳定的收入增长预期和房价上涨、至少不下跌的预期下，才能真正转化为有效购房需求。在经历3年疫情后，居民风险偏好下降，缩减开支、提前还贷均是体现，唯有稳住预期，让人民有更多获得感安全感，方能终止居民缩表，促进住房等消费。