北京楼市新政下改善客群如何选房，万科给出了答案

北京楼市“认房不认贷”政策落地半个月内，改善客群们趁着政策利好第一时间涌向了售楼处，多个北京房产专家称售楼处的热闹景象“堪比春运”。

根据相关统计，北京政策落地后首个周末新房成交了2700多套，二手房共成交了2600多套。要知道，8月北京新房总成交套数不过3100套。同时，北京二手房平常周末成交量也不过1000多套。这说明政策落地的效果明显，市场信心与购房者意愿都有了明显回升。

合硕机构首席分析师郭毅认为，在北京楼市新政下，改善家庭将迎来最大红利。从新政效果看，好产品、改善产品才是获得市场爆发力的关键。

对于改善客群来说，什么样的产品才算是好产品？北京万科的观承别墅城提供了一个样本答案。

十年造一座城

沿着京承高速8号出口往东，有一排别墅群项目，这是万科花费十年打造的观承别墅。2013年，万科联合体首进高丽营板块，拿下了观承别墅脚下的土地。

这片土地共计18宗地块，整体容积率1.05，限高24米，由低密住宅用地、教育用地、养老用地、商业用地及旅游用地组成，没有任何保障房配建，是北京少有的纯粹别墅型综合住区，这整片地块都由万科统一开发，从而在整体规划上更为合理。

从拿地至今，观承别墅区已经持续开发10年之久，这背后是万科耐心开发，不断深耕的结果。经过十年的打磨，观承别墅区已经是集居住、商业、办公、公园、教育、养老为一体的“别墅城市”。

在房地产行业，在一个项目上持续投入10年并非易事。此前的高周转时代，大多开发商看中快速开发、快速回笼现金流的地块，很少能在一个项目上花长时间去经营，毕竟这需要更多的精力、成本考量，甚至是一定的情怀。但反过来，能坚持10年持续投入，也体现出了开发商的耐心、担当以及实力。

从整个北京市场看，几乎没有开发商能在如此长周期内持续投入开发一个项目。

但是万科这么做了，这十年，万科做了什么？

从产品本身看，这10年，观承别墅去的产品已经迭代了5次。

第一次是法式庄园别墅，做出了观承“隐藏的高度”；第二代开启别墅精研时代，以五重标准和八大系统精湛工艺体系；第三代观承大家光合别墅在合院形态、产品排布、建筑设计、精工体系方面不断升级；第四代观承望溪平墅、第五代叠墅独院全新演绎了上下叠产品。

从毛坯到精装、从西式到中式、从东西横向联排到南北纵向联排，融易新媒体消息，从井字型坊间巷道分布到增加宅间公园。每一次的拿地和开发，万科都会考虑产品的突破与创新，这些变革的底层逻辑是万科一直站在时代前沿洞察人们生活需求和审美需求，根据人们生活需求的改变去调整产品。

除了根据购房者需求变化适时调整产品，万科还引领人的生活需求。

在观承别墅，万科提供的是低密别墅区的生活场景的全套解决方案。这里对应的每一个配套都既代表了满足客户舒适生活的某一个生活场景，同时，它也创造了更美好的生活想象。

从配套看，遭称为“观承之路”的法桐大道，十年间，法桐大道从1.5公里延长至2公里，从1500余株增长为2000余株。大道本身还将鹿鸣公园和别墅区更完整的串联，形成更方便墅区居民出行的微循环路网。

观承别墅门口有条“方氏渠”路，这是乾隆表彰著名水利专家方观承治水之功而得名，是京城唯一皇帝御赐姓氏的纪念河道。万科在“百年方氏渠”的基础上，费时费力地打造了近5万平方米“滨河湿地公园”，形成天然屏障，隔离区外杂音。

万科还造了个3万平的拥有东方12境的鹿鸣公园，公园里有山石巨墙、长廊茶亭、流水松涛。在鹿鸣公园里，2021年10月，万科专门请了芬兰著名设计厂家打造的森林系儿童活动空间鹿鸣公园升级呦呦乐园建成开放。同时，万科还增设了全新的三人制足球场。

鹿鸣公园是家庭陪伴的区域，吃完饭溜娃、遛狗、陪家人散步等等。在鹿鸣公园里的呦呦乐园是儿童玩的游乐园，分龄设计，能让1-16岁的儿童都有可玩的设施。

基于造城理念，万科特在墅区中央为业主打造了面积5000平，规划约68个黄金铺位的自持风情商街观承汇，划分儿童教育、运动健身、生活服务、餐饮娱乐四大主题。

观承汇商街由万科独立部门招商运营，不以盈利为目的，甚至从某种程度上说，观承汇是万科为业主让利。以麦当劳为例，其通常不会进驻别墅区这种人口密度低的区域，但麦当劳进驻了观承，这就是因为观承汇是万科运营的商业，万科运用超强的招商能力吸引了麦当劳入驻，未来还会陆续按别墅区的生活标准来补充商户。商街解决了客户步行生活圈内的基础生活所需，超市、洗衣、宠物、餐饮等。对于业主来说，在观承汇招商的保障下，他们也享受到生活的烟火气。