建发股份称不承担红星控股债务，将深度参与美凯龙运营

针对新年后最受关注的一笔收购，建发股份在1月15日就拟收购美凯龙举行了投资者说明会，主要针对收购后的债务承接、美凯龙资产、控股后美凯龙和建发股份业务协同作用、和地产业务布局进行了说明。

建发股份高管透露，到2025年消费板块营收将要冲至千亿规模，并表示控股后会深度参与美凯龙运营，对于目前表现不好的自营和委管商场，将会进行调整。

建发股份董事长郑永达称，公司主要覆盖供应链和房地产业务，和美凯龙对应的家居供应链和地产可以有协同效应，收购美凯龙股权是建发股份为了产业链和供应链产业的延伸，从公司长远发展思考的战略性并购。

同时表示收购美凯龙是上市公司层面合作，重点纳入供应链板块业务，不会影响建发股份今年的地产拿地计划。

对于市场关心的收购后债务问题，建发股份高管强调，交易不涉及债务安排，未来控股的是上市公司美凯龙，不会对目前控股公司红星控股承债。

建发股份高管表示，美凯龙报表上负债700多亿拆分后可以发现，实际有息负债为380多亿，负债规模较大但有两个突出特点：一是以长期借款为主，时间周期较长利率较低，规模约为300亿；一是举债模式上每家自营商场对应一家子公司，子公司对物业进行抵押从银行取得贷款，担保方为上市主体，与控股股东关联较弱。并且初步审计中，没有发现美凯龙自营商场抵押有给母公司供血的情况。

建发股份判断，公司控股美凯龙之后需要增加承担的担保义务并不多，并且国资控股有利于未来降低美凯龙融资成本，改善盈利状况。红星控股对美凯龙上市公司提供担保规模有限，上市公司基本就可以满足担保需要。

具体到业务部分，建发高管表示，希望在消费品板块有所突破，争取到2025年营收能达到1000亿规模：“目前建发股份业务主要以大宗交易为主，很容易受产业、库存周期影响。相较而言消费品板块利润率高，并且较为稳定。”

建发股份高管称，入股美凯龙主要从资产价值、企业龙头效应、品牌和渠道价值以及消费私域流量四方面考虑，能够和建发股份的业务进行协同。

资产价值方面，目前红星美凯龙自持的94家自营门店有80%都集中在一二线核心城市的核心地段。建发高管坦言，这是美凯龙的核心价值和基本盘，也是建发最看重的部分。

“自营商场租金收入占营收60%以上，整体出租率超过90%，自营业务毛利率较为稳定，流动资产以货币资产为主，并且所处一二线城市核心地段，价值保障度较高。”高管透露，随着证监会已经明确REITs将会拓展至商业地产，按照目前美凯龙自营商场，基本可以满足单体项目4%-5%回报率要求：“未来REITs放开后，可以进一步降低资产负债要求。”

从家居卖场行业来看，美凯龙是行业占据了行业绝对龙头地位，市场占有率达到17.5%，比第二名居然之家11.1%的市占率高出6个点，并且居然之家主要以轻资产业务为主。

建发股份认为，随着行业发展，连锁巨头的集中度会越来越高：“地方性独立卖场影响会弱化，如果城市必须有家居入口，那么企业仅仅抓住入口就可以做很多事情。即便家居行业成长空间不大，但头部企业成长速度仍会很快，集中资源度更高。”

从品牌和渠道价值来看，建发股份看中的是美凯龙卖场在全国1-4线城市的渗透率，以及和美凯龙有合作的3万多家企业品牌。

建发股份高管称，从品牌效应来看，建发股份正在从一家地方性国企向全国迈进，因此必须要有一家全国知名的桥头堡企业；建发股份目前供应链上的产业，希望可以通过目前与美凯龙有合作的3万多家企业品牌，进行更多渗透和触达；建发地产业务未来可以和美凯龙家装平台、商业地产进行融合。