博弈激烈、分化加剧 上海楼市新政落地侦查

  “二手房杀价太狠了。购房人往往照着原价的20%来砍价。”上海的一位资深房产经纪人张洪超告诉中国房地产报记者，国庆期间，看房人数明显增加，但热度仅仅维持了不到两周时间，同时，二手房市场的价格博弈也越来越激烈。

  自今年9月上海实施楼市新政以来，市场出现了新的局面，一方面政策带来的利好让9月份的一二手房交易量掀起一波成交小高峰，但上海楼市在10月份似乎回归了平淡，目前仅有高端改善类还保持相对较强的购买力，刚需和置换类需求的交易已经回归常态。

  另一方面，新房市场呈现出持续的分化态势。从区域分布、价格水平、到产品类型，无不体现出市场的多元化和复杂性。首先是中心城区，从区域分布来看，新房市场呈现出明显的地域性特征：浦东新区、黄浦区、静安区等市中心区域的新房市场整体销售势头不俗，远离市中心的郊区项目则面临更大的销售压力。但同为市中心项目也有分化情况，除了一些核心区域的项目依旧热销外，其他项目开始出现续销和启动中介分销的情况。

  在业内人士看来，9月1日出台楼市新政之后，政策热度时间短、客户冷静速度快，并没有交出令人满意的答卷，记者多方走访侦查发现，新政落地后真实的市场情况远比想象中复杂。

  二手房市场深度博弈

  买卖双方心态不一

  10月17日，上海优化住房公积金贷款套数认定标准，成为全国首个实行公积金“认房不认贷”的一线城市。新标准规定，无房、在全国无公积金贷款或首次公积金贷款已结清的，可以认定为首套住房。同时，在上海已有一套房、符合改善型认定条件，在全国无公积金贷款或首次公积金贷款已结清的，认定为第二套改善型住房。

  叠加之前9月1日开始执行的商业贷款“认房不认贷”政策，上海已连续出台多项刺激楼市的政策，随之而来的是成交立竿见影的回暖，中指研究院数据显示，9月上海二手商品房成交17498套，日均583套，环比增长12.8%。

  不过，多名从事二手房交易的经纪人对中国房地产报记者表示，新政带来的市场热度并未持续多久。预期中的国庆长假成交高峰并没有到来。

  这个国庆长假，中原地产联洋店董（该公司“合伙人制度”下的职位,类似于店长）鹿华帅难得休息了3天，他告诉记者，“黄金周”前几日，店里除了安排必要的值班人员，其他经纪人都进行了轮休，“感觉大家都出去旅游了，来看房的客人很少。”

  不止是鹿华帅的门店，融易新媒体消息，所有经纪人几乎都有类似的感觉，客户变少了。

  上海链家数据显示，在政策放开的首个周末，链家门店的带看量增长30%以上。9月1日至10日，上海商品房的成交套数是一线城市中最多的，达到3761套，但相比上一个10天成交周期，仍然下降了约4成。

  认房不认贷政策执行的第一周，上海二手房市场的门店来访量和交易量确实有明显上升，但热度并未持续多久。中原地产数据显示，10月1日至10月6日，受“十一”长假影响，上海二手房每天的成交量均在100套以下。

  “当下卖房，只有降价一条路可走”。

  中原地产新华路店董张洪超向记者表示，“我一直提醒业主，想卖掉房子，必须要降价才行，要么索性撤牌不卖。”

  以一套位于镇宁路华山路的东方剑桥小区的某房源为例，张洪超介绍，从年初至今，该房源已经累计降价1000万元，降幅达25%。业主表示，如果诚心购买，价格还可以谈。

  二手房成交难，已经成为买卖双方以及中介们的共识。

  中原地产浦东森兰店董宋沪雄向中房报记者表示，相比新政落地之前，购房人下手更为果断。

  购房人张女士此前已经看了大半年的房子，她告诉记者，自己关注的小区价格在逐渐下降，9月初，随着新政出台，张女士觉得价格已经差不多了，便决定出手。最终，张女士选择了一套总价500多万元、90平方米的两居室，而该价格相较于年初，便宜了近50万元。

  类似张女士这样的购房人不在少数，还有一部分购房人选择继续持币观望。与此同时，购房人的心态也有了变化。

  中原锦绣华城店董汪鹏告诉记者，“看着房价一直在跌，购房客觉得现在买了就亏，许多原本想出手的客户也不买了。”

  买涨不买跌，是普遍心态。以汪鹏所在的锦绣华城片区为例，9月份第二周，他的门店就成交了4套房源，但截至10月份第三周，他的门店10月份只成交了1套房源。

  中原地产联洋店董鹿华帅认为，现在是购买二手房捡漏的好机会。