博弈激烈、分化加剧 上海楼市新政落地侦查(2)

  他举了个例子，位于联洋碧云社区的一套188平方米的大平层，今年3月份市场价格在2000万元左右，还不议价，但现在这套房源1600万元就能拿下，累计降幅达25%，用中介的话说“买到就赚到，是大漏”。

  相较之下，卖家的心态没有太大变化，一部分卖家愿意通过降价来配合成交。不过，也有许多业主开始选择直接“躺平”，索性撤牌由售改租。

  “看房客多了，但依然没有转换为实际成交，大家都知道楼市出了政策，但总觉得还没有到底。”张洪超告诉记者，从整个国庆黄金周期间的市场表现看，虽然带看量有明显增加，平均每天都有5至10组，但没有转换为实际成交。

  显然，买卖双方还在彼此的试探中博弈。

  新房市场分化严重

  热门板块依靠中介拓客

  新房市场则呈现另外一番景象，自上海实施“认房不认贷”政策后，许多新房的认购热度略有上升。

  基于“认房不认贷”等利好政策的落地，上海中原地产数据显示，8月28日至9月3日，上海新房成交面积27.71万平方米，环比增加113.98%；9月4日至9月10日，新房成交仅5.66万平方米，环比减少近80%；新政后的第三周，成立面积环比再次增加了53%。

  今年9月，上海新建商品住宅成交面积77.9万平方米，环比增加39.6%。

  9月25日，上海徐汇区“红盘”云锦东方三期二批次正式开售，105套房源在摇号至244号左右时便全部售罄，单套成交最高总价9618万元。值得留意的是，该项目入围分数高达118.32分，是上海市实行积分制度以来首个“满分盘”。

  紧接着，位于上海内环内的新房项目海玥黄浦源开启认筹，在售均价14万元/平方米，基本清盘，所剩大多为高区单价17万元/平方米的大平层户型。项目在认购期间虽未触发积分限售，但仍需要以2.5：1的比例进行摇号选房。

  此外，其他等待取证认筹的新天地中海顺昌玖里、北外滩弘安里、老西门露香园、董家渡绿城外滩兰庭、徐汇滨江启元、汇元玺、陆家嘴滨江凯旋门等项目依然人气高涨。任何风吹草动的信息，都有高端买家的关注。

  尽管有前述热门项目仍然保持着高销售热度，但也有一部分项目的开盘销售较为平淡。多名案场销售向记者表示，现在的新房销售积分要求也不高了，也没有之前那么火爆了。

  以上海内环内静安区某板块项目为例，今年10月份起，该项目因为蓄客不足，开始向中介寻求帮助。此前，该项目两次开盘均触发了积分限售。

  上海市区内环内杨浦区稀缺地块的某项目，单价12.1万元/平方米，今年前两次开盘的去化率不足80%，如今，项目第三次开盘伊始便启动了中介分销。

  其他如宝山、梅陇等质素不高的板块已经纷纷启动中介分销。除了启动分销，市区内的一些新盘也开启了降价促销，但受政策限价因素的影响，开发商只能通过送车位券等方式来进行打折促销。中环内某项目甚至通过“小定锁房源”的办法来吸引客户，即购房人只要花3万元，就能锁定一套房源，后续不要了可以直接退款。

  对此，一位品牌房企的营销负责人向记者表示，这主要是二手房置换周期过慢，拖沓了新增客户入市的节奏。同时，由于新房集中供应的关系，四季度许多项目新盘扎堆上市，叠加房企回款指标压力，导致项目销售压力有所加剧。

  即便房企用尽各种营销手段，一些区位不佳的项目销售依旧没有明显起色。

  种种迹象表明，上海核心板块已经出现了分化现象。一边是热门板块认筹率依然较高、一房难求，另一边则是销售持续遇冷。

  58安居客房产研究院院长张波表示，市场变化的背后，体现了政策调控措施对购房者和开发商的影响，也是市场需求和供应之间的变化。

  张波表示，一方面，购房人基于改善型住房需求，在各种刺激政策之下出现了复苏。核心区域因为土地稀缺性，新房价格仍然坚挺。大量高端客群有换房需求，老房换新房的客户，也在“认房不认贷”以及首付比例下调的刺激下，让高端豪宅市场再次火热。

  另一方面，现在的热门板块受二手房成交不利的影响，“价格倒挂”开始逐渐减少或者消失，直接导致购房者对于房地产投资的意愿收缩，一些原来热门的项目不再受到追捧。

  据记者不完全统计，整个“十一黄金周”期间，上海外环内共有12个项目处于认购期，再加上一些续销和待推蓄客项目，至少有50个上海新楼盘活跃在2023年的“十一”。其中，内环内项目海玥黄浦源项目，国庆期间来访100组，成交12套，中环普陀桃浦金茂府项目来访600多组客户，成交10余套，宝华紫薇项目来访500组到访，成交40余套。

  前述营销负责人表示，续销楼盘的转换率相比上半年已经明显降低，新增看房客户数量也不如预期。