博弈激烈、分化加剧 上海楼市新政落地侦查(3)

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示，四个一线城市全部落地“认房不认贷”，虽然效果不及预期，但余温尚在，还能继续发挥效用。如今，政策带来的新增来客数量过了高峰期开始出现明显回落，但绝对量仍要高于政策落地前，说明政策发挥的效力还在。

  外围市场冷热不均

  核心城区的成交明显分化，上海外围市场也呈现出冷热不均的情况。

  10月24日，上海金山区打响了外围板块限购松绑的“第一枪”。 当日，上海金山区发布重点转型区域人才购房实施细则。其中提出，非沪籍人才在沪缴纳社保或个税满3年及以上且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

  在业内人士看来，金山区域为上海的远郊区域，市场表现并不理想，属于一个封闭型市场，客户主要是区域内消化，很难有市区客户外溢过去。

  金山区域市场是上海外围楼市的一个缩影。目前来看，上海郊区楼市依然低迷。

  自去年四季度开始，上海郊区不少项目便开始启动分销，同时开启打折促销活动。

  58安居客研究院研究总监陆骑麟表示，这主要是受集中供应的影响，项目扎堆上市对于外围市场造成一定的压力，尤其是约70%的新盘主要集中在外环外区域，外环外的供求比只有约1.5：1。

  同时，由于缺乏成熟的配套，上海外环外区域的非核心板块项目普遍面临更大的去库存压力，核心地段与非核心地段的明显分化的趋势。

  自出台“认房不认贷”新政后，上海五大新城和外环外市场的各类楼盘来访有10%至20%的提升，其中，成交表现好的主要是配套成熟的核心板块、地段产品力表现不错的项目，如嘉定新城和青浦新城，这些区域的项目由于和周边二手房存在“价格倒挂”，销售表现尚可。除此以外，上海外围板块的项目销售依然面临困境。

  整个“十一”期间，上海五大新城的新房项目新增客户日趋减少，访客转化成交比例下降，意向客户因为二手房置换周期拉长，持币待购者观望情绪严重。看房的人不少，但意向坚决或者购房条件具备的群体数量却有所减少。

  陆骑麟表示，当前外围楼市成交主要以本地改善型需求为主，如果限购全面取消才有可能激发外部的刚需入市，从而利好全市的房地产市场回暖，因此，此次的楼市政策刺激区域和力度是明显不足的。

  有意思是的，上海楼市新政出台以后，上海外围市场一度出现了“千人摇”的情况，位于嘉定新城的万科理想之地三期于今年9月底开启认购，推出385套房源，该项目收获超过1010组认购，认购率为385%；位于浦东唐镇的华发半岛华庭，160套房对应640组认购客户，认购率达到400%。

  一位品牌房企的华东区域市场与客户研究部负责人向记者表示，限购政策的松绑，有助于增加新的购房群体，但这类群体也往往更倾向于配套成熟的核心板块、地段的产品力表现不错的项目。

  目前，上海楼市的购房逻辑随着市场的变化已经发生了改变。随着消费者需求的不断变化和市场环境的不断变化，未来的新房市场将更加多元化和复杂化。客户在有限的预算范围内，只会选择最好的板块、板块内最好的项目。

  上述市场与客户研究部负责人表示，对于开发商来说，精准定位目标客户群体、合理定价以及提供优质的产品和服务将成为制胜的关键。想在目前的环境中赢得市场，在众多竞品中脱颖而出，现阶段，对于开发商而言没有太多好的办法。“项目想要去化快，要么自身产品过硬，要么临近地铁商圈的成熟地段，要么通过低总价性价比来吸引客群。”

  比如，松江的某热销项目，套均优惠10万元，还送车位，今年“国庆”期间共成交了60套。

  另据记者观察，目前上海外围市场的在售项目，如奉贤、金山、松江等地的有些项目，去化普遍不理想。一些产品因周边缺乏配套，即使启动打折促销，销售情况也没有明显的好转。

  综合看来，当下上海楼市仍处于恢复期，最差的时候已经过去了，但未来会不会继续向好，要看政策层面会不会继续发力，宏观经济环境会不会有所改善。