穆迪将弘阳地产房企评级下调 遭质疑意欲何为？

  穆迪又对房企评级下手了。

  9月22日，穆迪已将弘阳地产集团有限公司（以下简称“弘阳地产”，01996.HK）的公司家族评级从“Caa2”下调至“Ca”，将该公司的高级无抵押评级从“Caa3”下调至“C”，并维持负面展望。

  穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“弘阳地产评级遭下调，评级展望为负面，反映出该公司流动性疲弱，以及穆迪对该公司债券持有人复苏前景疲弱的预期。”

  从2021年下半年起，穆迪便频繁下调上市房企评级或展望，尤其是在2021年10月，穆迪在两天内一次性下调了近20家房企主体或债券评级。

  但彼时，遭穆迪下调评级或展望的主要是民营房企。如今，穆迪再次出手，对象变成了头部央企、国企。

  9月21日，穆迪将多家国资房企列入评级下调观察名单或者下调公司评级展望。

  究竟而言，穆迪将万科“Baa1”发行人评级列入负面观察名单；将保利发展“Baa2”发行人评级及其子公司“Baa3”发行人评级展望由“稳定”调整至“负面”；将深业“Baa1”发行人评级和“ba1”基础信用评估展望由“稳定”调整至“负面”；将中国金茂“Baa3”发行人评级列入负面观察名单；将越秀地产“Baa3”发行人评级展望由“稳定”调整至“负面”；将中国海外发展“Baa1”发行人评级展望由“稳定”调整至“负面”；将中国海外宏洋“Baa2”发行人评级展望由“稳定”调整至“负面”；将华润置地“Baa1”发行人评级展望由“稳定”调整至“负面”；将绿城中国“Ba3”企业家族评级和高级无抵押评级展望调整至“负面”。

  在评级的说明中，穆迪也肯定了这些房企在我国房地产行业中的地位。

  比如，据穆迪表示，保利发展是中国最大的住宅开发商之一，国有企业的背景使其有优越的融资渠道；绿城中国在长三角市场地位稳固，拥有良好的品牌声誉；越秀地产由广州市国资企业控股，在广州黄金地段拥有地标性综合项目的开发记录，在大湾区等地拥有优质土储；中国海外宏洋的大股东为中国海外发展，依托国企背景拥有良好的银行融资渠道。

  穆迪认为，上述五家上市房企流动性良好或充足，非限制现金和运营现金流足以覆盖未来至少12个月的地价、股息，以及到期债务或再融资资金的支付。

  不过，穆迪也提到了各家企业的风险点。

  例如，保利发展的评级受到房地产业的周期性、监管风险，以及其相对较高的债务杠杆所制约；绿城中国的信用状况受到其较高的债务杠杆率，以及其对合资企业的重大敞口的限制；越秀地产在广东省业务相当集中，扩张意愿强烈，有持续的融资需求；万科销售额下滑，可能削弱其财务指标；华润置地正进行投资以扩大住宅开发和投资组合，将削弱其原本的融资运营协同等优势。

  值得注意的是，在上述房企的评级调整中，穆迪都提到了一点：销售增长前景和盈利能力不断下降，将给企业的信用指标造成不利影响。

  穆迪表示，经济增长前景疲软，购房者担心项目及时完工和交付，尽管政府采取了支持措施，但房地产销售仍受到抑制。在中国房地产市场复苏前景不确定的情况下，以上实体能否在未来12个月至18个月实现稳定的经营业绩并恢复与当前评级相称的信用指标存在不确定性。

  实际上，房企对国际评级机构下调评级或展望的行为也表示不满。

  “现在还有房企看评级吗？”一位华东民营房企副总裁直言，现在很多房企都不跟评级机构合作了，一方面，融易新媒体消息，房企海外发债停滞，评级机构对房企的帮助作用有限，另一方面，房企避免疲于应对舆情，都主动撤销评级，一心处理债务和保交付。

  据中国房地产报记者不完全统计，从2021年至今，超过30家房企主动停止与国际三大评级机构的合作。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，穆迪作为一家专业信用评级机构，对房地产行业动态和各家企业的运营状况有深入的了解和专业的分析，不过即使是这样的机构，也难以准确预测未来的所有变化和可能的影响因素。

  就此次评级或展望遭调整的企业而言，柏文喜认为，这些企业究竟情况和未来发展路径各不相同，因此穆迪的评级展望调整是否合理还需要结合究竟情况进行分析。对于这些企业来说，应认真对待穆迪的评级调整，审视自身可能面临的风险，并采取相应的措施来应对挑战。

  从行业角度出发，虽然房地产销售市场存在不确定因素，但中央以及各地方政府正制定一系列政策措施来保证市场平稳运行。

  从近期贝壳研究院发布的报告来看，在“认房不认贷”政策实施后的三个周末，市场表现积极，一二线城市二手房市场呈现“量升价稳”的局面。

  其中，一线城市成交量增加近 50%，二线城市增加近 30%；成交价格止跌回稳，京沪房价回升约 1%，其他城市房价跌幅收窄。

  换房客户积极入市，京沪新增挂牌量明显增加，市场盘源充沛利于换房客户达成交易。带看量稳步上升，换房客户挂牌后开始看房是主要的增量贡献，这将为后续成交量稳步回升提供坚实基础。

  这些数据都表明，政策的调整对于中国的二手房市场产生了积极的刺激作用，鼓励了更多的购房者进入市场，在增加交易活跃度的同时，也对房价产生积极影响。

  不过贝壳研究院在报告也提示，需要密切关注市场的长期表现以及政策的实施效果，以确保市场的长期健康和稳定。