去年预亏约两百亿，荣盛发展近20亿债券再度展期

时隔半年后，荣盛发展将刚违约的两笔票据进行了二次展期。

2月27日下午，荣盛发展（002146.SZ）发布公告称，“20荣盛地产MTN001”和“20荣盛地产MTN002”的还本付息时间发生变更，剩余本金兑付时间在原有展期方案15个月的基础上整体再度延后1.5年兑付。

这两笔中票均发行于2020年下半年，发行规模分别为10亿及11.2亿元，原应于今年7月及8月到期，去年7月临近付息之前，荣盛发展将这两笔中票成功展期15个月。

其中“001”号设置分期兑付，按照约定，2022年7月23日起的15个月内，荣盛发展应分别于2022年8月23日、2023年1月23日、2023年4月23日、2023年7月23日、2023年8月23日、2023年9月23日和2023年10月23日兑付本金的6%、5%、5%、10%、10%、10%和54%。

但在今年1月第二期兑付时，因资金链紧张，荣盛发展并未按期打款，导致这家房企首次出现公开债务违约。

1月30日晚间，主承销商中国民生银行发布公告称，“20荣盛地产MTN001”，应于2023年1月23日兑付自2022年7月22日变更本期债券本息兑付安排后的第二期本金及相应利息。

值得注意的是，1月中旬时，荣盛发展就计划对这两笔中票再度展期，但谈判进程并不顺利，导致出现正式违约，在此后的谈判中，展期方案时间没有发生变动，而是增加了增信措施和首付款兑付，即拟在2023年2月23日兑付1%面额的本金金额。

根据最新公告，荣盛发展已将1%的本金付清，两笔中票剩余本金分别为9.3亿及10.4亿，叠加去年12月展期的13.8亿元规模的“20荣盛地产MTN003”债券，荣盛发展这三笔合计33.9亿元的境内债压力被推迟到了2024年底及2025年。

这与荣盛发展近两年的经营压力有关，据此前披露的2022年业绩预告显示，荣盛发展称预计归属于上市公司股东的净利润亏损190亿-250亿元，2021年同期为亏损49.55亿元。公司净利润、扣非后净利润亏损同比分别增加283.42%至404.5%、291.08%至412.66%。

在A股近30家盈利预亏的房企中，荣盛发展的亏损幅度位居前列，尤其涉及“甩包袱”的资产减值计提，受到了深交所的关注。

荣盛发展在回复函中列举了阳光城、中南建设等6家房企，认为6家同行业可比公司预计2022年全年净利润、扣非后净利润同比中位数分别为下降109.60%至170.45%、下降104.52%至158.34%，平均数分别为下降117.03%至183.50%、下降108.60%至169.34%。

“公司预计2022年全年净利润、扣非后净利润亏损同比分别增加283.42%至404.50%、291.08%至412.66%，下降趋势超过同行可比公司中位数和平均数，但变动情况符合行业整体趋势，未发生偏离。”

“资产减值损失计提充分合理，不存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。”荣盛发展还表示，随着2022年内疫情管控、市场情绪低迷等因素影响，诸多合作企业发生资金困难的情况，公司在个别合作项目中亦出现了违约，已投出合作款的可收回性存在较大不确定性。

另一层减值主要是项目售价的大幅下调，融易新媒体，回复函中举例称，某位于河北省廊坊市的项目B，采取谨慎偏中观的预期，售价预估为6,335元/平方米、车位39,645元/个，但实际销售总成本预估为6,710元/平方米、车位72,202元/个，测算后计提存货跌价准备5.21亿元。

荣盛发展解释称，公司为解决债务危机换取流动性，加大了存货去化力度，降价销售部分存量住房，进一步导致销售价格下降，降价项目交付确认收入后对毛利率产生了较大影响。

截至2022年三季度末，荣盛发展共实现营收239亿元，同比下滑47.9%，毛利润亏损达23.7亿元，毛利率呈现大幅下滑，进而使其前三季度净亏损约30亿元。

“2022年前三季度结算项目的土地，大部分于2017年至2019年间获取，这一阶段房地产市场处于上行期，土地竞拍激烈，对应的土地购置成本均处于较高水平，直接拉高了本期结算项目的平均成本。”荣盛发展在回复函中表示。

面对债务违约和经营层面的压力，同诸多出险房企一样，“保交楼”成了荣盛发展最重要的任务之一，其去年也有项目获得过纾困支持。

股权融资开放之后，荣盛发展也赶上了红利，去年底，其宣布非公开发行股票数量不超过13.04亿股，募集资金总额预计不超过30亿元，募资扣除发行费用后将用于成都时代天府、长沙锦绣学府、唐山西定府邸项目，另外9亿元用于补充流动资金。

今年以来，虽然河北、环京地区的楼市有回暖迹象，但在企业销售层面表现仍不明显。据克尔瑞数据显示，1月河北销售榜前列为万科、保利发展等房企，最高成交金额为6.24亿元，而荣盛发展1月在河北的成交金额不过1.35亿元，销售压力仍未减。