万达商管估值之谜

　　前不久，大连万达集团股份有限公司（简称“万达集团”）新增两则股权冻结信息，被执行标的企业均为大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“大连万达商管”），被冻结股权数额合计约19.79亿元，融易新媒体，冻结期限自2023年6月5日至2026年6月4日。

　　19.79亿数额，到底是多少？

　　从持股比例来看。万达集团持有大连万达商管约53.39%股权，对应为23.9亿股权数额。换算一下，这次被冻的19.79亿数额，等于万达集团持有大连万达商管里的八成股份被冻了。

　　这19.79亿数额对应多少价值？工商登记信息里没有披露。

　　万达集团觉得很冤，发布声明披露了细节：其一，万达地产集团和某企业在长春一大型项目有合作，至今双方仍存在约10余亿元财务纠纷；其二，2018年万达商管引入投资人时，万达商管45.27亿股权当时估值就已经2430亿元，此估值为公开信息。此次冻结万达商管19亿股权，大幅超过双方财务纠纷金额。

　　按照万达的说法，大连万达商管被冻的19.79亿股权，价值1062亿元。这个数额，高于10亿元纠纷达上百倍。

　　很多媒体、甚至大V站出来，冻结申请人太狠，在王健林落难时，落井下石、趁火打劫。但抛开人情的因素，这就是现实的商业世界，只有永远的利益，没有永远的朋友。

　　从2018年至今，大连万达商管到底估值是多少？五年了，中国房地产地产从黄金时代转入青铜时代，从15万亿元缩水至13万亿元。今昔不比往昔，暴雷房企达数十家，八成以上房企的股价破净。

　　站在行业的角度上，大连万达商管曾经的2430亿元估值，也应该大幅缩水了。它旗下分拆出来的轻资产公司珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称“珠海万达商管”），在2021年7月估值1800亿元，大连万达集团持股78.83%，对应估值约1400亿元。

　　但这些仅仅是估值，法院在债务纠纷执行中认定是多少，它自有一套评估体系。

　　万达商管这五年

　　五年前，2018年1月底，万达集团董事长王健林引战。

　　来自腾讯、苏宁、京东和融创，一共接盘大连万达商管14%的股权，其中，腾讯投资100亿元持股4.12%，苏宁和融创中国分别投资95亿元、各持股3.91%，京东投资50亿元持股2.06%。按此计算，大连万达商管当时的估值为2430亿元。

　　引入新战略投资者后，大连万达商管集团表示1-2年内消化房地产业务，今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，将推动万达商管集团尽快A股上市。2016年9月，大连万达商管从港股退市。

　　2018年2月，万达地产集团正式成立，由大连万达集团100%控股。后来经过几次股权变更和增资，深圳迪讯实业有限公司和富泰香港分别持股98.7%和1.3%。迪讯实业是万达百货集团有限公司旗下全资公司。

　　换句话说，万达地产集团成为大连万达商管的兄弟企业。这次万达地产集团在长春的开发项目官司，火烧到大连万达商管，或许是因为万达集团曾为该项目做过担保。

　　但引战之后，大连万达商管A股上市迟迟没有落地。王健林决定把大连万达商管进行分拆，把重资产留下，将商管和物管的轻资产拿到香港上市。

　　2021年3月，珠海万达商管成立。2021年七八月间，珠海万达商管引战，PAG、碧桂园、腾讯、蚂蚁等22家机构战投380亿元持股21.17%，令珠海万达商管对应估值增至1800亿元。

　　运气不佳。在2021年10月21日、2022年4月21日、2022年10月21日，珠海万达商管先后三次递表，均以招股书失效收场。这期间，大连万达商管股权被冻、珠海万达商管出租数据造假的利空消息，直接拖累了上市进程。

　　按照对赌协议，珠海万达商管未能在2023年底前完成上市，将不得不把上市前的380亿元投资金额退还给战投们。

　　经过这五年的折腾，大连万达商管的估值还剩多少呢？

　　另外一方面，在行业进入下行期的这两年，万达的地产业务也遭受了较大冲击，而这也影响整个万达。据克而瑞2022年房企销售排行榜，万达集团以555.1亿的全口径销售额排在30名。

　　据大连万达商管2022年债券报告，其在期末的其他应收款同比增加242.65%至248.76亿元，主要原因是：预付给万达地产集团在建广场股权转让价款增加。这一数据的突然升高，难免有所疑问。同样，这也导致了大连万达商管期末货币资金余额的减少。

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