领展罗生门 “被出售”的内地七物业与不动产遇冷

　　领展当下的小心谨慎，似乎与前些年的大刀阔斧，形成了鲜明对比。

　　疫情爆发以来，领展雄心勃勃，加码内地市场、进军海外……短短几年，在收并购拓展方面花费将近450亿港元。

　　然而，规模快速增长必然带来成本增加与财务方面的压力，为消除市场疑虑，在前不久的业绩会上，领展管理层表示，将收紧并购的步伐。

　　但或许，仅仅放慢脚步还是不够。

　　近日市场消息称，领展房地产投资信托基金正有意出售在内地的7个物业项目，包括6个零售物业项目和1个办公楼物业项目。

　　对此，领展发言人就上述消息作出否认，但市场关注热度仍旧不减。

　　不少投资者对上述消息仍保持着观察态度，毕竟当下全球商业投资市场的波动与企业面临的压力有目共睹。

　　对领展而言，这场“被售出”罗生门背后，或许是快速规模收并购带来的压力，但同样也有当下不动产投资市场遇冷的结果。

　　“被出售”的物业

　　领展的变化让市场感到惊讶。

　　近日有报道称，亚洲最大房地产投资信托基金领展正有意出售在内地的7个物业项目，包括6个零售物业项目和1个办公楼物业项目。

　　据了解，上述7个物业项目中，北京2个，为领展购物广场·中关村与领展购物广场·京通；上海2个，为领展企业广场与七宝万科广场50%股权；广州2个，为领展购物广场·广州与广州天河领展广场；深圳1个，为领展中心城。

资料来源：企业公告、观点指数整理

　　领展购物广场·中关村是该公司进入内地的第一个项目。

　　2015年3月，领展以25亿元代价收购了位于北京中关村的欧美汇购物中心，并于2020年统一品牌之后，正式更名为领展购物广场·中关村。

　　数据显示，领展收购之后，上述项目收入逐年增长，2018年为1.42亿元，2019年录得1.57亿元，2020年受疫情影响微降至1.49亿元。

　　除此之外，领展企业广场、领展购物广场·广州、领展购物广场·京通等，均是较早期收购的项目。

　　粗略计算发现，彼时领展收购上述7个物业项目总代价为283.23亿元，不过，此次市场消息并未透露接盘方以及出售代价。

　　但有市场人士在公开平台猜测称：“资本循环的法子失效了，物业估计没办法卖高价。”

　　套现金额多少暂且不论，倘若此次全部成功出售，那么领展在内地的零售商业、办公楼项目将直接清零，仅剩五个仓储物流项目。

　　不过，针对上述出售事宜，领展发布邮件澄清表示：有关报道并无根据，而领展现在亦没有任何企业行动按《上市规则》、《房地产投资信托基金守则》及其他规例的监管要求而须予公布。

　　该公司表示：“若有须予披露的信息，定当会按照相关条例及监管要求，尽快向市场公布。”

　　领展的否认并未打消市场猜测，毕竟在清仓内地商办物业背后，是其已收紧的收并购战线。

　　2019年，随着“2025愿景”计划公布，领展对旗下资产组合提出具体规划，希望提升除香港外其他地区的物业占比，以及提升写字楼等非传统物业类型的占比。

　　规划中明确，未来领展于香港的物业占比维持70-75%，而中国内地物业将占≤20%，海外占≤10%，融易新媒体，由此来分散风险。

　　自此以后，领展大刀阔斧加码内地市场及海外市场，比如接连完成对深圳新怡景商业中心、上海七宝万科广场50%权益、广州太阳新天地等项目的收购，同时不断买入澳大利亚、英国、新加坡等物业。

　　据统计，自2019年12月首次进行海外收购后，领展在收并购拓展方面总共花费近450亿港元。

　　显然，疫情三年是领展收并购最积极的三年，但背后带来的是财务压力增长。

　　截至2023年3月31日，领展负债总额增加155亿港元至657亿港元，负债比率由22.0%微升至24.2%。

　　去年，惠誉在一份评级报告当中指出，领展杠杆率将在2022财年达到23%左右，而在收购债务不断增加的情况下，该数据最终将在2023财年和2024财年趋向30%。

　　叠加美联储持续加息带来的利率急剧上升，以及用于支持新收购项目的负债结余增加，报告期内，领展财务成本增加74.5%至17.54亿港元。

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