中信证券：房地产市场的发展重心已经转向了空间消费

　　中信证券研报表示，政策正在不断发力，鼓励改善性需求。从市场先行指标看，我们判断核心城市房价有望在二季度趋稳，产业链也随之望进入结构性复苏阶段。当然，我们认为本轮周期和历史不同，房价趋稳伴随着供给侧的继续收缩，和营建投资相关的企业在业务开展上仍然困难重重。房地产市场的发展重心已经转向了空间消费，即关于房屋流转、运营、装修等生意可能显示出长久的竞争力。

　　地产｜按揭利率下行，鼓励卖旧买新

　　我们认为，政策正在不断发力，鼓励改善性需求。从市场先行指标看，我们判断核心城市房价有望在二季度趋稳，产业链也随之望进入结构性复苏阶段。当然，我们认为本轮周期和历史不同，房价趋稳伴随着供给侧的继续收缩，和营建投资相关的企业在业务开展上仍然困难重重。房地产市场的发展重心已经转向了空间消费，即关于房屋流转、运营、装修等生意可能显示出长久的竞争力。

　　▍市场基本面在一季度继续下行，但近期开始有趋稳迹象。

　　2024年1-3月，我们跟踪的42个样本城市新房网签累计套数同比下降59%，14个样本城市二手房网签累计套数同比下滑22%，其中3月单月新房和二手房网签套数同比分别下滑44%和32%。根据亿翰数据，我们统计的15家样本开发企业2024年1-3月累计销售金额同比下滑47%，累计销售面积同比下滑50%，其中3月单月样本企业销售金额和销售面积同比分别下滑43%和48%。据纬房研究院统计，3月15日相较2月末，90个样本城市房价平均下降0.61%，其中一线、二线、三四线城市分别下降0.65%、0.67%和0.58%。不过，3月下半月开始市场也呈现一些边际趋稳的迹象，尤其是上海和深圳等地的二手销售明显复苏，看房人群有所增长，经纪人信心也有所恢复。

　　▍库存压力不断增大，政策支持才能摆脱恶性循环。

　　现房待售库存不断增加。到2023年年底，已经披露年报的A股大市值房地产开发企业存货中开发产品达到3318亿元，同比增长10.7%；占存货比例21.1%，占比提升了5.1个百分点。当前，现房库存一般都是遭动形成的，是预售迟迟不能达成预期的产物，也是最难去化的一部分库存。现房库存的积压加重了房地产市场下行的预期，而房价下行反过来又影响库存的去化。如果没有外力，行业可能会陷入预期自我实现的恶性循环。政策发力支持需求，行业才有可能从恶性循环中走出来。

　　▍按揭贷款利率下限逐渐退出历史舞台。

　　近期，青岛、赣州、潮州、汕尾等多地取消了按揭贷款利率下限。值得关注的是，中新网等媒体称，尽管此前石家庄出台了上调按揭贷款利率下限的文件，但实际执行中，石家庄银行称不会上调此前的按揭贷款利率定价。总体来看，对首套房的按揭贷款利率下限规定，是房价上涨过快的产物，融易新媒体消息，起到了个人信贷抑制的作用。长期来看，我们认为这类需求抑制政策会逐渐退出历史舞台，按揭贷款利率还有下降的空间。

　　▍“卖旧买新，以旧换新”的住房回购方案考验地方财力，但确实也有利于预期边际改善。

　　郑州发布支持群众“卖旧买新，以旧换新”的政策，指定收购主体试点期间完成收购二手住房500套，全年计划完成收购5000套，并同时通过开设交易绿色通道服务等，鼓励群众实现二手住房交易卖旧买新5000套。此外，其他城市也出台了一些购房补贴、税收优惠等政策。一线城市也还在继续放开限购。总体来看，政策如要大规模推广，的确挑战地方的财政实力。但即便是政策本身，也对预期起到了积极引导的作用。

　　▍风险因素：

　　向居民回购二手住宅存在定价和房源筛选的难题，更存在资金筹集的难题，回购事项存在不落实性。二手房市场回暖，但新房市场因为供给结构性质量低下，可能复苏程度有限的风险。房地产企业的存量债务偿付风险。

　　▍重申市场在二季度回稳的判断，产业链的投资重心宜转向空间消费。

　　我们认为，政策正在不断发力，鼓励改善性需求。从市场先行指标看，我们判断核心城市房价有望在二季度趋稳，产业链也随之可能进入结构性复苏阶段。当然，我们认为本轮周期和历史不同，房价趋稳伴随着供给侧的继续收缩，和营建投资相关的企业在业务开展上仍然困难重重。房地产市场的发展重心已经转向了空间消费，即关于房屋流转、运营、装修等生意可能显示出长久的竞争力。