央行罕见对存量房贷利率“松口” 银行会不会跟进？怎么跟？

　　时隔15年，央行表态释放出新一轮存量房贷利率调降的信号，引发市场广泛关注。

　　7月14日，央行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计情况新闻发布会上表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。邹澜提出：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

　　央行表态有三点值得注意。一是央行承认了居民提前还款对银行经营带来的压力。二是强调要按照市场化、法治化原则，多位分析人士认为，这排除了全面调降存量利率的可能。三是提出了存量房贷利率调整可以直接降（变更合同条款）或间接降（贷款以新换旧）。

　　2008年全球经济危机的背景下，央行也曾经下调存量房贷利率。那么，央行此次表态“松口”，与2008年的情况有何不同？存量房贷是否真的会下降吗？实现路径是什么？对购房者和银行有何影响？

　　与2008年不同：当前地产、银行面临更大压力

　　2008年10月，为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，中国人银行规定将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70％，之后存量房贷利率出现了快速下行。不过，与2008年不同的是，此次央行“松口”的背后是地产和银行面临更大的压力。

　　华鑫证券研报显示，2008年时期出现了商品房成交量减少，房屋价格涨幅有所回落，带动房地产开发投资增速回落，房屋新开工面积增速和土地购置面积下降，使得商业性房地产贷款增速明显放缓。而当前地产销售和价格回落更为明显，融易新媒体，开工和土地购置增速也持续探底，仅有竣工在“保交楼”的助推下高位运行。因此市场总体对于地产的信心较弱，居民加杠杆意愿十分低迷，导致银行端地产房贷相关数据的全面回落。

（2008年和2022年房地产压力对比，来源：华鑫证券）

　　当前银行端压力更大。2023年一季度金融机构商业性房地产贷款余额为53.9万亿元，但是增速已经连续两个季度处在极低水平，2022年四季度金融机构商业性房地产贷款余额同比增速1.5%，而2023 年一季度进一步回落至 1.3%；2023年一季度个人住房贷款余额 38.9万亿元，同比增速在 0.3%的历史低位；商业房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额的比重也同样出现了回落，2023 年一季度房贷占比为24%，较2022 年一季度回落2个百分点。

　　合硕机构首席分析师郭毅接受21世纪经济报道记者采访时表示，与2008年相比，当下房地产发展的基本面和预期接近于触底的状态，仅仅依托单一的金融政策是不足以调动房地产信贷规模的发展，必须使用配套的房地产调控政策，形成“组合拳”。目前的政策主要聚焦于放宽三四线城市的购房调控，但三四线城市的购房需求已经进入瓶颈期，实际上一线城市的购房需求还很充足。

　　郭毅称，从市场感受者来看，目前房地产市场是“寒冷”的，但从调控者来看，房地产市场调控政策属于合理——因其目的在于稳定房地产市场，而非激活房地产市场。一旦放松一线城市的调控政策，会导致房价上涨，而房价上涨会掩饰上述问题，但是又会引发新一轮泡沫。

　　会不会降？怎么降？

　　7月17日，本报记者向北京、广州，以及长三角地区的大型银行求证，目前暂未出台调降存量房贷利率的政策。

　　7月16日，中信证券表示，此次央行对于降低房贷利率的表态是鼓励协商，而不是强制。因此，银行对于此次“降贷指引”的跟进反馈将存在一段“真空期”。也就是说，真正享受到降贷的实惠或许还要等些时日。中泰证券亦指出，存量房贷利率全面下调的可能性较低，具体还要等待政策落地。

　　多位地产分析人士告诉21世纪经济报道记者，目前不同省份、城市的调控政策不同，个人住房贷款政策和利率差异较大，“一刀切”下调存量房贷利率的难度较大，要依据各地、各银行不同的情况具体来执行。