REITs红了 | 嘉实京东REIT：电商与物流故事中的扩募想象

编者按：公募REITs试点继续扩容，随着消费基础设施REITs正式落地，房地产行业迎来了前所未有的机遇。

这场变革，与经济复苏、行业调整的大环境完美匹配，将成为相关企业完成转型的重要契机。或许，这也是房地产行业走向转型升级、高质量发展的一条合适新路径。

随着公募REITs试点逐渐走向更大天地，观点新媒体策划和推出系列深度报道——“REITs红了”，选择一批正在或即将在REITs领域大展拳脚的标的，通过采访、研究和分析，探寻REITs背后的资产故事与企业逻辑。

观点网 近年来，公募REITs成为了资本市场的宠儿，目前国内公募REITs已涉及的领域包括保租房、仓储物流、能源、园区、交通、生态环保等。

早前于10月30日，九州岛通通告称已向国家发改委正式提交REITs申报材料，令市场再次关注起仓储物流REITs的状况。

据悉，九州岛通拟以拥有的约330多万平方米医药物流仓储资产及配套设施为底层资产，分批发行公募REITs。若能成功上市，将成为国内第四单仓储物流REITs。

目前已上市仓储物流REIEs共3只，分别为中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称中金普洛斯REIT）、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称红土盐田港REIT）和嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称嘉实京东REIT）。

其中，嘉实京东REIT为国内首单民企仓储物流公募REIT，其成功上市的经验为九州岛通此次发行公募REITs提供了样本。

自今年2月8日在上交所上市以来，嘉实京东REIT底层资产的运营一直很稳定，为项目后续扩募奠定了基础。

底层资产

嘉实京东REIT在上市前便备受关注，根据数据显示，该基金计划募集总额17.57亿元，最终发行累计吸引了近720亿元资金参与，其中参与基金询价的网下拟认购份额是网下初始发售份额的126.04倍。

基金面向公众投资者募集总额为0.45亿份，认购价格为3.514元/份，公众认购金额超341亿元。从配售比例来看，最终公众发售配售比例为0.46%，而红土盐田港REIT的配售比例为8.80%，中金普洛斯REIT则为10.04%，均远超0.46%。

“国内首单民企仓储物流公募REIT”的头衔确实为嘉实京东REIT的出场赚足了眼球，但还不足以激发投资者们如此热烈的追捧。更大的情况，除了背后站着的京东集团，市场看中的还有底层资产可预见的稳定性。

作为一只仓储物流公募REIT，底层资产是否优质取决于众多因素，包括区位、项目品质、租户结构、出租率等等。从区位来看，嘉实京东REIT与中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT底层资产项目的选址考虑相差无几。

整体来看，3只仓储物流REITs的底层资产项目位于长三角、环渤海经济圈、京津冀、粤港澳大湾区、成渝经济圈等区位。这些区位对于仓储物流行业来说属于兵家必争之地，具有交通便利、经济优势的同时，还能享受政策的支持。

嘉实京东REIT所持有的底层资产项目包括京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、京东商城“亚洲一号”仓储华中总部建设项目和京东“亚洲一号”廊坊经开物流园项目，合计建筑面积35.1万平方米，分别位于重庆、武汉和廊坊，均属于物流节点型城市，分布于成渝城市群、长江中游城市群和京津冀城市群。

当时来看，重庆项目位于“三基地三港区”之一的巴南区南彭贸易物流基地；武汉项目位于武汉市物流核心区域的东西湖区，物流业正是东西湖区三大支柱产业之一；廊坊项目则是位于经开区，距北京市城区不到40公里，离天津市城区60公里，属于京津连线黄金分割点。

“地利”带来的是旺盛的市场需求，因此成为嘉实京东REIT底层资产项目稳定运行的重要因素之一。

嘉实京东REIT重庆项目与周边竞品比较，图片来源：招募说明书

同时，嘉实京东REIT重庆项目与周边竞品相比拥有更高的综合品质。不仅是重庆项目，武汉及廊坊项目皆是如此。

经过市场侦查，三个项目与周边可比物业的租金单价均较为相近，因此更容易吸引到租户进驻。

此外，嘉实京东REIT三大仓储项目均为高标仓资产，相比于普通仓，高标仓最大的一个优势便是空间利用率更高。

嘉实京东REIT三大底层资产项目租户结构，图片来源：招募说明书