REITs红了 | 嘉实京东REIT：电商与物流故事中的扩募想象(2)

从租户结构方面来看，嘉实京东仓储REIT三个项目主要承租人分别为重庆京邦达物流有限公司、湖北京邦达供应链科技有限公司、北京京讯递科技有限公司，三者均是京东物流子公司，租户集中度接近100%。

另一方面，项目租约在5-6年之间，高于行业平均3年水平。

较长期的租约带来稳定的租户结构，大幅度降低了市场风险，项目未来几年也不用担心出租率与空置率等问题。而且项目主要承租人为关联方，租金收缴率等方面的问题亦无需过多考虑。因此，嘉实京东REIT基金未来的现金流可预见会比较稳定。

在三只仓储物流REITs中，红土盐田港REIT的租户结构与嘉实京东REIT相似，前者的底层资产包括深圳盐田港现代物流中心项目与世纪物流园项目，两项目地理位置相互毗邻。其中，现代物流中心项目44%可租赁面积由盐田港集团承租，而承租世纪物流园项目的仅为一家关联方租户，即盐田港物流的控股子公司深圳市通捷利物流有限公司。

基于相似的租户结构，嘉实京东与红土盐田港这两单REIT的底层资产项目出租率多年来都稳定处于一个超95%的高水平状态。嘉实京东REIT由于更高的租户集中度，项目长期以来都实现了满租状态。

而中金普洛斯REIT的租户分散程度相较另外两单REIT更高，因此在三只REITs中项目出租率最低，并且受扩募资产拖累，项目整体出租率跌破90%。

嘉实京东REIT与另外两方不同的点还包括底层资产属于电商行业，因此电商行业未来的发展也影响着该基金未来的表现。

根据国家统计局数据，2022年全国网上零售额13.79万亿元，同比增长4%。其中，实物商品网上零售额11.96万亿元，同比增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重为27.2%。预计中国电商市场的渗透率将在2027年底增至32.6%。

电商行业的发展拉动了电商企业对仓储物流基础设施的需求，同时也将带动为服务的第三方物流如快递等企业对物流设施的需求，从而间接促进物流园区的发展。

管理团队方面，嘉实京东REIT由王艺军、魏晨熙、张卓、于金行等人共同管理，均具有5年以上基础设施投资管理经验。

上市表现

底层资产再优秀，REITs的运营也不能保证一帆风顺，还会受到宏观环境、市场情绪、供需关系等各方面的影响。

想判断一只基金运营表现得怎样，最直观的数据便是二级市场价格。

嘉实京东REIT发行价为3.514元，截止11月24日，收盘价3.498元；红土盐田港REIT发行价为2.3元，同日收盘价2.276元；中金普洛斯REIT发行价3.89元，收盘价3.273元。与刚上市的原因不同，如今三只REITs均跌破发行价。

其实，不仅三单仓储物流REITs，目前国内已上市的28只公募REITs多数也画风突变，享受着如坐过山车般的遭遇。

对此，有业内人士指出，部分公募REITs业绩负面表现被市场情绪放大扩散，前期政策红利消退后，市场也开始退热。而且国内REITs市场投资者结构较单一，主要以保险、银行等机构为主，融易新媒体消息，市场容易出现齐涨齐跌的现象。

另一方面，受底层资产的影响，虽然项目运营较为稳定，但也因此缺乏弹性。

当时来看，在出租率方面，由于租户集中度较高，嘉实京东REIT在上市后依然保持着100%的满租状态，而红土盐田港REIT也因相似的租户结构，出租率也在99%-100%之间。中金普洛斯REIT截止三季度末整体出租率为88.46%，若考虑已签订租赁协议但尚未起租的部分面积后，项目出租率可达90.78%。

鉴于100%的出租率与收缴率，嘉实京东REIT上市之后的营收表现也处于一个稳定的状态。

在2020全年、2021全年及2022上半年，嘉实京东REIT三大基础设施项目营业收入分别为9461.92万元、1.07亿元、5315.46万元，净利润为3121万元、4251.47万元、2079.56万元。

今年三个季度的收入则分别为2319.71、2684.97、2717.13万元（一季度数据从1月11日起计，下同），累计已完成2023年预测收入的72%。预测值在1.07亿元左右，所以第四季度的收入需增长至0.3亿元才能达到该数值，考虑到第四季度有双十一、双十二购物节等，实现难度不是很大。

由于项目主要承租人为京东物流子公司，因此嘉实京东REIT营收表现也在一定程度上受其影响。数据显示，京东物流于今年三个季度的收入分别为367.28亿、410.33亿、416.63亿，有机构预测其第四季度收入将同比增长15.6%。

仓储物流REITs作为一种产权类REITs，收入主要来自于租金收入。嘉实京东REIT今年三个季度的租金收入分别为1598.21万、1842.28万、1862.52万，占总收入比例均在68%-69%之间，全年租金收入预测为7371.24万元。

嘉实京东REIT项目2019-2022年历史租金原因，图片来源：招募说明书