REITs红了 | 嘉实京东REIT：电商与物流故事中的扩募想象(3)

嘉实京东REIT三大项目在2019年至2022年间的历史租金平均增长率为3%，根据招募说明书，在租赁期未来的5到6年内，项目可实现年租金增长率同样是3%。

嘉实京东REIT项目预测市场租金增长率，图片来源：招募说明书

根据中期报告，嘉实京东REIT平均月租金为28.62元/平方米，低于红土创新盐田港REIT的39.91元/平方米和中金普洛斯REIT的38.52元/平方米。

今年前三个季度该基金可供分配金额分别为1753.62万、1790.64万、2272.21万元，派息比率分别为1.00%、1.02%、1.29%；累计可供分配金额5816.47万元，派息比率达3.31%。

根据募集说明书显示，基金预测2023年可供分配金额将达7026.29万，以基金募集总规模17.57亿元计算，预计2023年现金流分派率为4.00%，而去年这一比例预测值为3.89%。

11月24日，该基金披露了第一次分红方案，截止收益分配基准日2023年6月30日，公募REITs份额净值3.5474元，可供分配金额3544.26万元，按照合同约定的分红比例计算的应分配金额3189.83万元，最终基金决定分配3259万元，占比92.97%。

扩募猜测

近年来，国家出台了众多政策支持公募REITs。

今年3月，国家发展改革委和证监会同步下发文件，将消费基础设施纳入基础设施公募REITs试点范围。10月，证监会发布通知，正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费领域；10月26日，华润、金茂、印力、物美4只消费REITs同批申报；仅一个月后的11月26日，华润、金茂、印力同时获批，物美仍然审核进程中。

关于基金扩募，早在2022年4月，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号-新购入基础设施项目（试行）》征求意见稿；同年9月，华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT作为首批四单公募REITs扩募项目申请上市；今年6月，首批四单扩募项目成功上市。

作为全国第三单仓储物流公募REITs，嘉实京东REIT底层资产项目高集中度的承租人和关联企业作为原始权益人为其带来了稳定性，但同时在业绩增长、项目租金溢价等方面带来了一定的限制。

在此种原因下，嘉实京东REIT拥有较强的扩募动力，而扩募也能够加速京东物流“投融管退”模式的滚动发展。

该基金底层资产经营表现与京东物流经营原因挂钩，未来扩募资产则主要来自京东产发，基金聘请的是京东产发旗下物业运营公司京东东鸿来作为底层项目的运营管理机构。

今年3月，京东产发披露招股书拟在港交所独立上市。根据招股书显示，截至2022年12月31日，京东产发已开发、拥有或管理的现代化基础设施资产组合包括合共219个物流园区、13个产业园区及4个数据中心，总建筑面积超过2330万平方米，其中90%位于一线城市及其卫星城市与二线城市，大部分为高标仓。已落成物流园区物业数量共135个，合计1485.7万平方米。

截至2022年末，京东产发已竣工现代化基础设施资产平均出租率超过90%，且有效租约的租期大多数为5年以上，高于行业平均水平。在持有大规模资产的同时，项目出租表现也不差。因此，京东产发旗下可用作扩募的资产项目可选性不低。

嘉实京东REIT首发上市的三个项目，均为67座亚洲一号智能产业园中的其中3座。京东产发在招股书中也披露了一些表现良好的项目跟公司，其中包括西安亚洲一号物流工业园区。

图片来源：招股书

西安智能产业园于2019年投入使用，建筑面积近30万平方米，是西北地区规模最大的智能物流中心之一，日均处理订单量超过50万件。

目前，全球各行各业愈发重视ESG等理念，绿色发展也成为了物流基础设施未来的重要方向。西安亚洲一号物流工业园区是中国首个“零碳”物流园区，京东将其放入扩募资产池里的可能性并不是没有。

REITs红了 | 一场前所未有的变革正在开启。