上海取消土拍限价，4幅地块7月9日开拍！

界面新闻记者 | 王婷婷

“沪九条”之后，上海再落地取消土拍限价政策。

6月7日下午，上海市土地交易市场发布了今年第三批次商品住房用地出让公告，共计4幅地块，其中2幅地块位于中心城范围，1幅地块位于主城片区，1幅位于新城。出让总面积约15.29公顷，起始总价84.21亿元。

究竟来看，本次起始价最高的地块为宝山区顾村大型居住社区地块，约为31.12亿元，土地总面积66925.78平方米，土地用途为：居住用地、街巷、商业用地。起始价最低的是奉贤区奉贤新城12单元地块，土地总面积58370.06平方米，起始价约15.87亿元。

除此之外，杨浦区长白社区地块的出让面积为13798.77平方米，起始价19.04亿元；杨浦区平凉社区地块出让面积为13833.5平方米，起始价约18.17亿元。

本批次商品住房用地出让，是上海市“沪九条”出台后的首批土地出让。现场交易会将于2024年7月9日开始举行，究竟交易时间以2024年7月8日发布的《现场交易活动的通知》为准。

不同于此前土地出让，第三批土拍不再设最高限价和10%的溢价限制。

文件显示，自该批次起，上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价落实，进一步提升土地资源市场化配置效率。

同时，按照推一批次备二批次的安排，前期加强对各出让地块的究竟出让条件、出让方案的综合评估、市场预测、模型推演，强化规划引领、需求导向、品质保障和可持续。

在出让前，规划资源、住建、房管、发改、财政、金融等部门建立综合会商机制，在土地和住房供应的规模、结构、价格、节奏等方面保持联动，逐一地块进行研判，合理设定出让起始价格，对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。

据了解，为响应人民群众对优质住房的新期待，上海市级部门在出让条件落实阶段，通过综合评估和会商机制，根据地块区位条件、市场需求等方面情况，差异化落实高品质建设要求，融易新媒体消息，将需要确定的绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等要求作为出让条件纳入土地出让合同，要求房地产开发企业优化产品，提升住宅建设品质。

据上海市规划资源局资源利用处相关负责人介绍，上海高度重视做好住宅用地供应工作，充分发挥城市总体规划统领作用，主动适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹新增住宅用地供应和存量用地盘活利用，充分保障住房建设需求。

易居研究院研究总监严跃进指出，2021年4月30日，上海将竞价规则做了重大调整，在为每宗土地设置起始价的同时，还设置中止价和最高报价。同时最高报价一般限定为起始价的110%，即溢价率上限为10%。

“此次上海对于溢价率的上限的约束取消，客观上就是对过去政策的调整优化，即对过热时期过严政策进行优化调整。同时这也深入对此前沪九条政策的土地管理政策进行了细化和确定。”严跃进分析。

在其看来，之前上海对于一些房价地价联动制度也有微调，包括一些豪宅的备案价也进行上浮。北京近期也出台了溢价率分段指导价政策，对于溢价率的上限也从10%上调到20%，这都体现一线城市近期土地政策调整是同步的，方向高度一致。

另外，上海土地市场支持政策出台，有助于进一步促进房地产市场的健康发展，是“市场归市场、保障归保障”政策的重要体现，对于市场信心提振等有积极的作用。

业内人士指出，取消土拍限价，恢复价高者得，对于有实力的房企而言，可增加其拿到地块的概率。不过有民营房企投拓人士表示，现在还能参与拍地的企业都具备实力，未来就是比谁更胆大了。

一名地方国企开发商投拓人士向界面新闻表示，此次政策与大多数城市的土拍规则基本一样，只是上海对房企综合能力要求更高。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为，本次取消溢价率上限将使有实力的企业获取土地资源，开发商拿地将更加市场化，拿地意愿强烈的房企机会增加。其次有利于企业打造“好房子”，从而增加政策土地收入，将有利于城市环境及基础设施建设。

此外，取消底价上限也降使得开发商投资更为谨慎，需要提前进行严谨的投资测算以可以获得利润。