不动产REITs试点两年规模达千亿，二级市场接受度、扩募仍待加强

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2023年，不动产行业再迎来变革和重塑。

这一年，证监会决定开展不动产私募投资基金（REITs）试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，以促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

这意味着，不动产私募投资基金的类别几乎涵盖大部分不动产类别资产，这为推动不动产私募基金发展提供了重要的政策支持和保障。

在12月20日举办的2023年SIPEF·中国不动产基金投资管理年会上，金浦投资总裁吕厚军指出，回顾中国不动产私募股权基金发展的历程，从2000年初房地产私募基金的探索，到不动产私募基金的转变，房地产基金到不动产基金，一字之差说明了行业正在迈向新的发展阶段。

据了解，从2021年6月落地到现在，目前沪深交易所总共发行29支REITs，发行规模达到1000亿元，资产类型包含产业园区、保障性租赁住房、高速公路、仓储物流、新能源等基础设施领域。

值得一提的是，今年3月份，融易新媒体消息，消费基础设施也已经纳入REITs范围，到11月份首批消费REITs正式获得审批，公募REITs在市场规模、资产类型等方面持续扩容。

可以说，对于整个行业而言，未来一年会是不动产投资承前启后最重要的一年。

机遇

“不动产投资和不动产私募基金同样需要穿越周期。”

上海市国际股权投资基金协会不动产分会会长庄巍认为，房地产行业从高速增长迈向了高质量发展的时代，行业发展的内生逻辑在改变，但这些内生逻辑的改变实际上并没有改变整个中国经济持续向好的基本面，不动产投资仍然大有可为。

庄巍表示，目前国内已从政策层面给予了很多利好，REITs的试点已有两年，今年上半年又推出一个重磅的不动产私募基金的试点，不管从REITs还是试点推进的步伐和行业覆盖的领域来说，都是不动产投资往前的一大步。

在不动产私募投资基金（REITs）领域，不得不提及新加坡企业凯德投资。20多年来，凯德投资共累积了8次REITs的IPO经验，以及两次内部REITs合并整合经验，目前凯德管理6支上市REITs平台。

凯德投资中国人民币基金和商用基金董事总经理伍佩菡表示，依托凯德在海外REITs的承受经验，接下来也计划以消费计划设施、产业园区和租赁住房作为底层资产，积极布局中国REITs赛道，为投资者带来稳定可持续的回报。

对于接下来的投资机会，伍佩菡认为，凯德首先关注特殊机会资产。

“最近几年，过去头部非常优秀的开发商不断面临流动性问题，因此会有大量一线城市核心地段的优质资产开始出售，现在是一个很好的机会去投资这些核心地段的核心资产，然后穿越周期。”

除此之外，投资者需要把握政策风口机遇的投资机会。在伍佩菡看来，中国的经济一直离不开政策的引导和支持，当前中国也在积极地寻求和探索经济结构转型、产业升级、供应链安全等一系列宏观政策的重点关注领域，因此凯德也在一直布局和加码新经济类资产。

“也在探索并购平台的机会，希望通过平台的并购不断加强凯德的基金募集能力和资产管理能力等，从而为未来的战略布局和发展提供更多的可能性和空间。”

毫无疑问，有当期现金流会成为主流机构投资的重点，因此会更关注拥有当期稳定现金流资产，倾向于获得稳定回报的投资策略。

博枫资产房地产业务董事总经理杨毅文表示，从REITs角度来说，对下一步不动产行业的发展很有意义。

最关键的一点是，REITs渠道盘活了真正好的资产。很多资产没有打通管退，便很难把资产的价值货币化再投到新的项目里面，再产生对社会有益的效益或者现金流的项目里面。

但如果真正地推进REITs的发展，就可能又会释放一大部分的资金投到下一步为社会带来创造效益的项目中来。

就博枫资产而言，在中国目前更看重长租公寓和工业仓储物流赛道。

“受全球供应链影响，整体市场对工业仓储的需求都会有提升，而且本身的全球供应链就是非常高效。在这个在大环境驱使下，供应链是长期的且非常有机会去投资的赛道。”

挑战

从2021年开始试点公募基金，试点两年来，基础设施REITs为行业带来哪些变化？基础设施又怎样改变不动产投资？又将会面临哪些挑战？

中航基金不动产投资部总经理宋鑫认为，从政策层面来看，中国对REITs支持是毋庸置疑的，而且肯定还会坚定地走下去。