不动产REITs试点两年规模达千亿，二级市场接受度、扩募仍待加强(2)

目前除了首批消费基础设施这四个项目外，市场上不少大的运营主体都在做基础设施REITs准备，未来REITs的市场主要的增量应该会集中在商业方面。

宋鑫表示，前不久中金报告也判断，未来REITs体量重点在三大领域，一是交通类，二是“双碳”，三是商业不动产，未来包括酒店、写字楼、综合体一定会放开，会是市场主要的组成部分。

不过，目前REITs市场分化比较明显。

“二级市场比较惨淡。今年以来二级市场还是经常出现分发现象，最近四单首批扩募的项目也有解禁。虽然不是都在跌，但整体市场的情绪比较悲观。”

据Wind数据显示，最近发布一周年的中证REITs（收盘）指数连续5个月下跌，并于近日刷新设立以来新低，今年更是下跌31.08%，大幅跑输各类资产表现。

宋鑫指出，REITs产品的二级分化情况有很多，其中包括底层资产运营问题，还有管理人的管理能力问题。

比如同一类资产，出现同样的问题，因为不同的管理方式，造成二级市场表现方式是不同的，越来越多的投资者在进行投资的时候会看管理人。在REITs这个领域，目前还没有明星基金经理，但相信会出现明星团队。“管理人对资产的赋能，我觉得一定会通过某种途径显示出来。”

另外，底层资产运营不及预期。在宋鑫看来，最近市场销售压力也较大。“像华润要放在过去几年都是份额抢不着，现在似乎为了成功发行，发行人包括基金公司还做了不少工作，但目前量都不是很乐观，包括1.17倍也是创新低，客观反映了市场原因。”

投资者结构比较单一和配套政策也有待进一步完善也是重要情况。“证监会最近做了组织机构架构调整，之前REITs是两个机构管，现在统一划到债券司，会成立一个REITs处，职能划分更清楚了。

“包括扩募，从二级市场表现来看不太成功，现在新的项目的审批流程不是很明确，未来还需要两个部委的协调。以及会计记账的问题，如果有明确的说法，对二级市场的稳定性效果会更明显一些。”

不仅如此，REITs具体是股还是债，也需要投资者有明确的认知和理解。

宋鑫认为，这会直接影响到未来投资者的类型以及投资者对二型市场波动的反应。但无论是从文件划分还是资产的上市，REITs都只是权益性产品。

资产上市后是否有良好的成长性，收益其实是来自于底层资产稳定运营，但并不能保证上市之后的现金流与上市时是一致的。另外，按照现在二级市场收盘价到底是否有差异，也都能证明REITs本身是权益性产品。

所以，面临二级市场波动比较大，投资者不能认为REITs就是保本型，比如每年固定分红多少。下一步监管层还需要为广大投资者做更多科普教育。

监管会越来越加强，风险的化解可能是未来面临的重要任务。中联前源不动产基金总经理何亮宇认为，做好产融风险隔离很重要。

“过去讲要产融结合，共同发展。但现在要做好产融分离，专注股权投资，专注不动产投资的机构才有机会。”