机构称2023年楼市维持调整态势，政策利好加快市场企稳回升

文｜实习记者 朱箪

即将过去的2023年，是房地产市场供求关系发生重大变化的一年，楼市政策环境已接近十年来最宽松阶段，尤其是近期北京和上海也出台了楼市支持政策。

但这些政策的落地效果还有待市场反馈，目前楼市中也还有一些因素制约着市场修复。

在价格方面，根据中指研究院数据，今年前11月，全国百城新房价格累计涨幅0.16%。从11月来看，百城新房均价为16203元/平米，环比上涨0.05%。得益于8月多部委出台楼市优化举措、“金九银十”部分改善项目入市，从9月起，百城新房价格环比呈微幅上涨态势。

相比新房，二手房市场还是面临下滑压力。今年前11月，百城二手房价格累计下跌3%。其中11月，百城二手房均价1.54万/平米，环比下跌0.56%，已连续19个月环比下跌。

从全年的走势来看，年初二手房成交较为活跃，价格环比跌幅短暂收窄；年中市场下行压力增大，且9月“认房不认贷”政策执行后，换房需求增加，推动重点城市二手房挂牌量走高，使得年中二手房价加速下行。

在成交量方面，百城新房成交面积同比下降约5%，绝对规模为2016年以来同期最低水平。据初步统计，1-11月，百城新建商品住宅月均销售面积约2861万平米，同比下降4.6%。

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从不同城市梯队来看，一线城市新房销售面积同比增长约3%；二线、三四线城市同比均下降。

其中，前11月，上海、广州销售面积分别为1268.1万平米、706万平米，同比分别增长10.9%、1.3%。北京、深圳销售面积分别为680.5万平米、294万平米，同比分别下降1.1%和11.1%。

在政策带动及低基数下，二手房市场仍保持一定的成交活跃度。1-10月，北京、上海、重庆、深圳、广州、杭州、南京等15个代表城市二手房成交面积约11670万平米，同比增长35.4%。11月前四周，重点城市周均成交套数较10月周均增长17.0%。

今年前11月，北京、上海、广州、深圳的二手房成交套数分别为141591套、162441套、78608套和29074套，成交面积分别约为1274万平米、1329万平米、750万平米和279万平米。

在市场供求方面，整体而言，供需两端均走弱，库存周期仍维持高位水平。

1-11月，北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、苏州、青岛、合肥等50个代表城市商品住宅月均批准上市面积接近1600万平米，同比下降约10%。同期月均成交面积为1965万平米，销供比为1.23，依旧处于供小于求的态势。

在供应走弱的背景下，截止11月末，50城的库存出清周期为19.5个月，较2022年末延长1.4个月，去化压力仍然较大。

土地市场方面，各梯队城市的推货面积、成交规模、出让金同比均有下降，央国企仍是拿地主力，土拍热度分化加剧。

1-11月，全国300城推出住宅用地5.7亿平米，同比下降21.5%，成交3.4亿平米，同比下降28.0%，绝对规模为近十年同期最低位。