“城市更新很复杂”，看超大城市政府、参与企业如何应对 ？(2)

另外，土地的成片开发向自由置换也是趋势。“国家层面已经有多个文件提出，探索土地置换，来解决一些零星低效的用地。”并且，还可以探索增量供应向存量供应转换，这其中会涉及到大量转让，包括分割转让一块土地、楼宇的部分转让、部分自持转让等，浙江还为此设了土地超市为供需双方提供一个交易平台。

卢为民认为，土地到期续期还可以转向土地提前续期，以及预供地的政策。这对于开发商解决资金、提升项目品质都是利好。

综合而言，城市更新是一个系统工程，不仅是对存量物质空间的改造，而且涉及物质空间后复杂多样的社会经济关系。更新项目类别众多，更新对象纷繁复杂，对每类更新对象的更新要素均需一一梳理、精准施策。

参与主体怎么做

城市更新既要服务于当前人居环境的提升、经济的发展、商业消费的活力，还要满足城市未来的需求，这对于参与主体而言，任重而道远。

参与上海城市更新多年，上海城市更新建设发展有限公司总经理李鸿忠认为，城市更新与三个要素有关，即资金管控要素、风貌保护和政策体系。

首先，作为企业来说，实现资金平衡很重要。但就城市更新这个评价体系而言，资金平衡是最难的，因为涉及到历史、可持续发展。“这5年来，我们投入了将近3000多亿元资金，每天利息成本2700万元，如果是银行贷款，怎么还，这是有周期的。”

第二个要素是风貌保护，以前上海叫“拆改留”，现在变成“留改拆”，这一个字的调动依然不能轻视。比如公司现在做的外滩第二地面、提篮桥犹太人保护区、乔家路老城乡这些风貌保护区，地块的风貌保护要求极高，有机理保护、优秀历史建筑、文物保护建筑，总的基调是保留保护，但还要为其注入活力。

于是，公司决定“开门做规划”。“如果不请开发商进来市场团队做规划，就不可持续，因为他们对市场的反应程度、接受程度非常关键。”

据李鸿忠介绍，上海经过30年成片旧改，成绩斐然。从1993年开始推进365万平方米危棚简屋改造到现在成片旧改完成，当时上海人均居住面积只有4平方米以下，但现在人均居住面积已经达到33平方米。

所以，若没有好的政策体系，城市更新也不会到今天的高质量发展、可持续发展。

港资房企瑞安也在上海参与了多个城市更新项目。

瑞安新天地行政总裁张斌认为，在城市更新中可以从以下几个维度参考，分别是国内空间的开发、社区的长期经营、创意经济的培育和会员制度的强化。这也是从业者越来越会去思考的角度。

城市更新实际上是非常复杂的体系，这个体系应该更多的在于方法论，在目标、评估方面尽可能细致一些。“我们现在没有处于一个完全的市场，在这个时候什么都在发生变化，融易新媒体消息，先把大的做出来再做第二件第三件等。”

张斌认为，社区作为城市空间基本单元，城市人谋生栖居、形塑自我、价值实现的生活家园，是与外部世界紧密相连、开放性的社会空间，也是内部网络高度发达的人居场所。

在目前国家推动超大特大城市城中村改造之际，部分企业也将会有新的机遇和挑战。