阵地丨前三季度代建项目超过去2年水平，浙系占半壁江山(2)

  近年来城投频频“托底”招拍挂市场，衍生出新的商业代建需求。作为拿地主力之一，2021年以来拿地数量占比稳居高位，2022年一季度达到最高峰90%。2022年末财政部明确规定“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口”，一定程度约束了城投拿地行为，今年拿地力度整体有所放缓，一、二季度分别占比35%、25%，三季度回升达到了51%。

  但城投对房地产项目的操盘开发优势相对不足，部分城投不具备项目建设管理及销售等方面的经验，融易新媒体消息，只“托底”拿地但不开发。2021、2022年拿地项目的开工率则分别仅有38%和8%，远低于整体水平，从而也为市场带来代建需求。

  同时近年来，地方财政持续承压，城投企业财务状况呈现逐渐恶化的态势，据CRIC对339家涉房城投企业统计，城投债总计超过3万亿元，加权平均净负债率自2019年起持续攀升，2022年已经达到了89.83%，现金短债比也持续降低，从0.96降至0.58，偿债明显资金不足，部分城投票据逾期、非标违约、债券违约等负面事件频发，进一步拉低城投拿地开工率，这也使得城投平台更急迫要借助代建盘活项目、回转资金，脱离困境。

  众所周知，代建要想赚钱，关键还是规模化。刚刚走出开发业务规模竞赛的房企们，又再次踏入代建的规模之争。这一次，越来越多的代建企业选择战略合作、共同扩张。

  9月初，蓝城乐居与重庆华宇集团举行了战略合作签约仪式，共同扩展代建业务。双方将充分发挥品牌资源和领域优势，在全国范围内进行安置房、公租房、人才公寓等保障住宅物业，商品居住物业、写字楼、总部大楼、产业园等商用物业，以及公用物业，运动赛事物业，乡村振兴等领域进行合作；在商业综合体、写字楼、星级酒店及社区商业等领域携手寻求产商运营合作。

  9月21日，旭辉建管官微发布，旭辉建管与北京住总集团展签订了战略合作协议，未来将充分发挥其在供应链、运营管理体系、产品力等方面的优势，与北京住总集团实现优势互补，共同推进更多优质项目的落地兑现。截止9月，累计签约项目超80个，累计在管面积超1400万方。

  9月24日，在中国房地产业协会主办，中原建业承办的“聚首中原 共建未来”中国房地产业协会代建分会工作会议上，中原建业执行总裁王军推出中原建业全新升级的代建体系——中原建业代建C平台。据了解，该平台联合信托资金、AMC机构、代销机构、行业智库、建筑总包单位等资源，链接并打造制度合伙平台、金融链接平台、数字化管理增效平台、供应链赋能平台、智库分享平台，在片区开发、资本代建、政府代建、纾困项目盘活等方面创新合作模式，形成平台合作优势。据称，依托制度合伙平台，2023年上半年中原建业整体新签约面积增长3.7倍，达到524万平方米。

  凭借高收益率、低杠杆以及逆周期、对资金要求相对较低等特性，代建成为不少房企轻资产转型的选择，尤其在2022年行业剧烈震荡时，越来越多的房企纷纷入局。

  可以确定的是，截至目前，代建赛道已经形成。

  一方面是地方城投平台手持大量优质土地亟待开发，另外一方面是约40个省市出台“保交楼”措施，AMC机构注资超1500亿元盘活房地产项目，以及“十四五”期间目标平均每年新增1.2亿平方米保租房的建设需求。

  可以预见，代建业务有着广阔的发展和增长空间，但随着越来越多的房企加入，代建这条赛道也变得日益拥挤且不易。入局房企又到了要拼刺刀的时候了。