开启优质项目“争夺战”，物业公司如何深挖住宅市场？

文 | 丁祖昱评楼市

近年来物业企业不断开拓非住宅、城服等新赛道，但住宅物业在物企的业务中仍占绝对比重。

住宅物业中一个是增量市场，另一个是存量市场。

增量市场往往是企业重点关注的优质市场，目前全国住宅销售规模已进入下降通道，且近八成增量集中在三线以下城市。

与此同时，存量市场竞争逐渐白热化，随着优质项目不断减少，优质单盘陷“争夺战”，带资进场金额不断遭刷新。

对于企业来说，如何挖掘住宅物业市场，从而实现有针对性外拓非常重要。不同量级、不同类型的物业企业在面对住宅物业增量市场、存量市场机遇和挑战时拓展策略各有差异。

一.未来增量年均10亿方左右

增量市场之所以成为企业重点关注的优质市场，原因在于项目物业费相对较高且相关设施设备刚刚投入使用，维修成本较低。

土地成交规模、住宅的销售规模决定增量市场的发展潜力，而增量市场与开发商拿地、销售等息息相关。

近几年，地产行业形势严峻，开发商拿地意愿直线下降。

根据克而瑞监测，2021年开始，全国住宅用地成交规模逐年下降，2022年全年成交12.1亿平方米，与2020年相比几近腰斩。2023年以来，下降趋势仍在延续，1-9月全国累计成交住宅用地仅4.4亿平方米，预计全年规模只有2020年高峰期的1/4。

近年来，全国住宅用地有接近8成集中在三线及以下城市，2023年前三季度一线城市占比有所提升但依然较低，仅为3%。

对于物企来说，三线及以下城市物业费相对较低，这部分增量市场是否成为企业拓展重点值得商榷。

另外，从全国住宅销售规模来看，显然已进入下降通道。

过去十年，全国住宅销售规模约为132亿平方米，2021年达到高点时开始回落，未来十年，全国住宅销售规模将下降至100亿平方米左右，也就是每年平均约10亿平方米。

二.存量市场中优质项目稀缺，上海占比仅有5%

受整体住宅规模收缩以及增量集中在三线及以下城市影响，增量市场的拓展往往受限。

在这种情况下，存量市场成为物企重点关注的对象，存量竞争逐渐白热化，尤其是优质项目甚至会出现带资进场的现象。

物管行业存量市场到底有多大？

根据克而瑞物管预测，2023年全国住宅物业管理规模将增加至217.4亿平方米，营收规模将进一步提升至5164.3亿元。

尽管存量市场规模巨大，但优质项目相对匮乏。

优质项目的判断可以通过楼龄、物业费、项目规模三个重要指标来呈现。以上海为例，若单以独立指标来看，上海优质项目占比均在20%以上。比如楼龄10年及以下的优质项目占比为35%；物业费在3元及以上的优质项目占比为22%；项目规模在10万方及以上的优质项目占比为30%。

实际上，真正优质的项目需要同时满足多个指标。

我们将楼龄10年及以下、物业费3元/平米/月以上、规模10万方以上的项目定义为最优质项目，楼龄10-15年、物业费2-3元/平米/月、规模10万方以上为次优质项目。

数据显示，上海最优质的项目占比2.6%，次优质项目占比2.4%，全市存量住宅市场中优质项目占比仅5%。

由此可见，存量市场中优质项目依然较为稀缺。

三.优质单盘陷“争夺战”

存量优质项目稀少，也使得头部物企竞争激烈，带资进场时有发生，带资金额不断刷新。

比如2023年5月武汉爱家名校华城项目公开招标，万科物业、保利物业两家分别开出带资510万、420万进场。

另外，融易新媒体消息，今年6月西安缤纷南郡小区招标，彩生活、金茂物业、金地物业、万科物业四家均提出带资进场，其中万科物业承诺带资金额高达736万。