【深度】北京万科“数字化改革”样本(3)

特别是服务大客户方面，目前北京万科运营10个商办项目，客户包括字节跳动、荣耀、滴滴出行、KEEP等科技互联网企业，锻炼了服务研发、直播办公场景需求的能力。

市场关心的“翡翠书院”项目也有望破题。今年9月底，万科全资子公司北京万永房地产开发有限公司（以下简称”北京万永）与华泰资产管理有限公司签署协议，通过设立一个或多个不动产债权投资计划向华泰资产申请融资，融资本金金额合计不超过40亿元，融资期限最长为10年。

北京万永拥有的北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)部分地块土地使用权存在对外抵押情形。永丰产业基地（新）项目，就是万科2016年底竞得的全自持租赁项目翡翠书院。

由于全自持租赁，翡翠书院需要投入大量开发资金，但回收周期较长以及回报率低，这个全自持租赁项目的盈利问题一直备受关注。此次引入华泰资产，或许正是北京万科寻得的破题之道。

基本盘住宅开发方面，在北京公司总经理林曈口中“全国最好的市场”北京，万科消失了四年后终于现身，于今年8月成功拿地，对北京万科来说，“无房可卖”的问题得到初步解决。

公开资料显示，该地块位于通州物资学院的西侧，6号线物资学院站以北，占地面积4.2万平方米，建筑面积11.5万平方米，包含一住宅地块和一配套幼儿园地块。其中，住宅项目万科东庐规划25栋住宅楼（7-11层），共800余套房源。

北京万科在40天内实现拿地即开工。据界面新闻了解，该项目目前处于意向登记阶段，预计11月开放售楼处，11月中旬开盘。项目指导价6.5万元/平方米，但参考隔壁国誉朝华的销售，万科东庐的开盘价或为6万元/平方米左右。

新项目入市对于万科在北京，不仅是经营层面的利好，更重要的是综合实力的宣示。近两年来，国内房地产市场继续下行，绝大多数城市楼市修复艰难缓慢，唯有北京、上海相对稳定，安全性更高。尤其是自9月“认房不认贷”政策落地后，北京楼市显现出温和回暖的态势，交易活跃度增加。

从新房来看，9月北京新建商品房成交10727套，环比8月上涨9.8%；二手住宅网签量为14261套，环比8月上涨30.1%，增幅显著。

实际上，北京区域的销售业绩在整个万科集团的贡献占比也在触底回升。2023年半年报数据显示，上半年万科营收2008.9亿元，其中北京区域录得252.36亿元，占比12.56%；2022年上半年万科收入2069.2亿元，北京区域收入236.37亿元，占比11.42%。

2023年房地产行业的严峻形势远超预期，万科的利润也不可避免有所下滑，上半年实现净利润98.7亿元，同比降19.4%。不过，随着越来越多“高周转”房企陷入危机，行业发展模式面临全方位重构，以规模增长论英雄的时代走到尽头，房企迎来新一轮大洗牌。

曾经的地产四巨头“碧恒万融”，恒大、融创、碧桂园都相继陷入困境，如今只剩下万科独守，在行业风雨飘摇下仍实现了财务安全。现在，市场更关心的也许是，万科在北京还会带来哪些好消息？