【评论】从此轮房地产风险化解与2008年四万亿的差别，看监管思路的优化

2008年，由美国次贷危机引发的全球金融危机在世界范围内蔓延，各国都采取了非常规的货币和财政政策以期挽回经济颓势，包括大幅调低利率至近百年来的低位等。但在不断恶化的国际环境和经济下行压力下，传统政策对于刺激经济已经捉襟见肘，各主要经济体陆续采取了更为直接的刺激手段，包括注入市场流动性、收购有毒资产、担保信贷等。

9月，时任总理温家宝公开喊话“信心比黄金更重要”。中国政府“出手快、出拳重”，央行于9月15日宣布“双率”齐降，打出"降率免税"组合拳，10月财政部宣布系列税费减免新政支持房地产，国务院随后表态支持地方政府“因地制宜地出台保持房地产健康稳定发展的政策”，地方政府开启救市自选动作。

10月13日，杭州政府抛出24条救市政策，几乎全部颠覆了中央之前颁布的宏观调控政策（此轮下行杭州首当其冲，万科降价促销导致售楼处遭砸惊动中央）。此时，市场已经意识到，地方政府的救市行为，一定程度上得到了中央政府的默许。但值得注意的是，直到此时，中央并未出台任何一项直接救助房地产开发商的政策，开发商贷款亦未出现明显放松。

11月中央政府开始出手救市，推出扩大内需、促进经济增长的十项措施，初步匡算，实施这十大措施，到2010年底约需投资4万亿元（简称“四万亿”）。

随后，一系列细化政策出台，其中以刺激房地产市场的政策尤为突出，政策也开始直接转向救助开发商，一批资金链紧张、被遇债务危机（绿城连环债濒临爆雷）的开发商得到直接救援。12月9日晚，银监会公布了《商业银行并购贷款风险管理指引》，酝酿多时的并购贷款得到监管层放行，银行贷款开始正式介入股权投资领域。

12月13日，国务院办公厅发布“关于当前金融促进经济发展的若干意见”，共包括九个方面、30条细化措施，业内称“金融30条”，明确指出将“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。12月17日公布《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（简称“国三条”），放宽了居民购买第二套住房贷款政策，并首次明确表示适度放开房地产企业的“开发贷”。

12月21日，国务院办公厅发布六项房地产新政细则加大救市力度，共包括13条措施（十三条意见），除进一步放松对个人买房贷款及部分放开“开发贷”等措施，还明确表示支持房地产开发企业主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售，对于开发商降价促销给予了肯定。

不难看出，此轮政策迫切期待“快见效”，发力点从刺激需求、简化降低交易流程和门槛，迅速转为直接救助房地产开发商。直接结果是楼市快速V型反转，“四万亿”出台仅4个月后，2009年3月，全国70个大中城市结束了此前连续数月环比为负的局面，转为正增长，成交量亦创下历史记录。二季度成交继续放大，土地市场火爆，2007年的购地热潮重现；房价环比涨幅连续放大，已经绝迹一年多的炒房客重回市场。

政策虽取得了短期效果，但不能忽视的是，中国实体经济回暖的基础仍然薄弱，大量信贷资金流入楼市，市场投资投机热情已不可控。“四万亿”十条计划中虽然包含农村基础设施建设，铁路、公路和机场等重大基础设施建设等内容，但均为长期项目见效慢；楼市新的供需平衡没有构建，市场对于“健康稳定发展”没有形成统一的预期，导致老百姓更坚定的认为房价还会持续性的上涨，每次政策的背后就是为了蓄力下一波房价的上涨，为今后的调控增加了难度。

2009年5月成为此轮救市的分水岭，在GDP“保八“的前提下，上半年出台的政策为救市；下半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。

回顾上一轮房地产刺激政策，与2023年本轮房地产风险化解政策比较，不难发现监管思路的变化，显然决策层已经在一次次调控与市场的博弈中吸取了教训。

就像一位金融学者说的，人性有弱点，即使最伟大的人也受到时代局限，由人来设计、制定和操作的宏观政策亦不可能非常完善甚至最优。要承认一切政策的选择都是次优，承认政策作用的有限性，从而接受对政策的质疑、批评和建议，并在此基础上不断修正和完善政策设计，才能真正突破困境。

观察发现，此轮房地产风险化解政策呈现如下几个特点：

一，底线清晰，即房住不炒。