商业地产的春天来了，百货商场、购物中心也能发REITs

界面新闻记者 | 牛钰

REITs的市场功能、基础制度和监管安排正在被进一步健全完善，以推进其常态化发行工作。

3月24日，中国证监会发布消息称，近日已发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》(下称《通知》)，并将进一步完善相关业务规则。

整体来看，《通知》共提出了4方面12条措施，来进一步推进REITs常态化发行工作。

首先是加快推进市场体系建设，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。

其中最值得注意的是，在扩大内需的背景下，此次试点资产类型也拓宽到消费领域。

“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。”《通知》明确，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务，同时严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“支持商业地产REITS是在当前支持消费，扩大内需的大战略的背景下出台的，比如提到的商场、百货商场、农贸市场等都是与消费息息相关的，这些商业地产具有稳定的现金流，可以通过REITs的方式来提供增量的资金支持。”

戴德梁行指出，消费基础设施REITs的推出进一步丰富了公募REITs底层资产类型，为中国REITs市场扩容注入了新动能，也为众多优质的持有型消费基础设施对接资本市场提供了新方向。是继物流、商务园区、工业园及保障性租赁住房后，正式宣布支持消费基础设施。

据统计，自公募REITs出台后，全国工业物流的成交从2021年约260亿升至2022年约470亿。2022年保障性租赁住房纳入公募REITs 后，也成了新的风口。相反，此前未纳入可发行范围的商业项目经历三年疫情从2021年全国约530亿成交额，跌至2022年仅112亿成交。

戴德梁行认为，消费基础设施REITs的放开，为独立商业运营商优质零售物业的退出提供了新路径，市场流动性得到增加，加之不动产私募投资基金试点的展开，未来零售赛道相信会吸引更多投资人的关注。

易居智库总监严跃进对界面新闻表示，这意味着在原来保障性租赁住房的REITs创新基础上，商业地产也开始进入到实质性的改革过程。从这个角度看，房地产领域的金融创新进入到积极的重要的一步。

值得注意的是，此类REITs创新，相关资金是不能流入到商品住宅开发等领域，这就要求我们明确创新的边界，防范出现各类炒作或金融风险出现。

《通知》还分类调整了项目收益率和资产规模要求。其中，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

在保租房领域，证监会表示，落实中央“房住不炒”要求，充分考虑保障性租赁住房的保障属性，鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

根据最新规定，扩募发行也将进一步常态化。证监会明确，按照市场化法治化原则，鼓励运营业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。加快推动首批扩募REITs项目落地，完善扩募定价机制，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。