住房租赁“金融17条”出台将如何影响房地产业？

　　为重点解决新市民、青年人等群体住房问题，中国人民银行和银保监会出手规范住房租赁金融市场规范发展，加大信贷支持力度、拓宽多元化投融资渠道。

　　2月24日，中国人民银行发布消息称，为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，央行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》(简称《意见》)。

　　《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，住房租赁与商品房开发不同，房源筹集渠道很多，包括新开发、统租、统购和持有，既有重资产，也有轻资产，还有中资产。用地来源有住宅、工业、商办、教育科研用地、集体建设用地等。此次央行、银保监征求意见稿，其实就是针对租赁全链条运营特点、资金投入和产出匹配性等，结合国际此类产品的融资模式，建立适合我国的全周期的融资体系，目的是想通过融资扶持，让这些企业能长期经营下去、资金流可持续，也能盈利。

　　支持发放住房租赁经营性贷款

　　微领地集团CEO周君强对澎湃新闻表示，从2015年行业起步到2017年十九大提出“租购并举”，目前行业的参与主体均具备一定的专业度及规模化，此次政策更多的是向此类企业进行倾斜。对于住房租赁企业的金融配套政策，此前各金融机构以及监管部门陆续在推出，此次央行及银保监会对相关政策进行了汇总并进行了提升。

　　此次《意见》提出，支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款。租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，期限一般3年，最长不超过5年。

　　此外，支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换物业前期开发建设贷款，期限最长不超过20年，融易新媒体，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

　　周君强指出，微领地是“重资产”商业模式。以往，重资产企业拿地新建项目贷款周期在25年左右，贷款额度为项目总投资的80%。“但通常而言，一线城市较难满足，由于拿地成本高，通常杠杆率在60%～65%。此次政策将开发建设贷款和经营贷分开，经营贷一方面可归还前期开发贷，也可用于企业的资金使用，对企业而言，资金使用会更充裕些。”据了解，微领地曾以包租模式运营近50个大型社区，2021年转型重资产保障性租赁住房平台，目前拥有7个重资产项目，30000间房源。

　　魔方生活服务集团首席战略官胡鼎则指出，根据《意见》，经营性物业贷款将首次向长租公寓行业开放，意义重大，且该《意见》明确提出，在自有产权房之外，可以为非自有产权房提供贷款，这为住房租赁企业通过非改租获取物业来源提供了支持。

　　非自有产权房的贷款期限放宽至5年

　　按照《意见》，住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

　　周君强表示，非自有产权租赁住房属于轻资产模式，轻资产模式的租赁企业由于没有资产做抵押，一般银行给的更多的是流动资金贷款，流动资金贷款一般不超过三年，通常只有1至2年，此次明确最长期限可以5年，有一定的提升。因此，无论从重资产还是轻资产企业而言，银行贷款的结构性比例均较以往有所提升，不过目前政策未涉及利率，对租赁行业而言，资金成本也是一大重点。

　　某头部轻资产住房租赁企业人士对澎湃新闻表示，“目前哪怕是头部的租赁住房企业，我们依然没有办法拿到长期的、低成本的资金，这就使得行业的发展还是比较难实现保本回利的。所以这个政策来的非常是时候，这个行业资金成本比较高的问题需要去做一些解决和突破，希望政策出来之后，有一些试点。”

　　据其透露，目前轻资产住房租赁企业的融资成本较高，综合成本通常在7%～10%。

　　胡鼎指出，《意见》明确贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%，为金融机构提供了明确的参考标准，以“贷款期限内的应收租金”作为指标，也充分考虑了住房租赁企业的发展模式，能够为住房租赁企业提供有力的金融支持。此前，住房租赁企业通常只能申请中长期流动资金贷款，贷款期限一般不超过3年，而《意见》将非自有产权房的贷款期限放宽至5年，为企业提供了更多自由。魔方生活也希望《意见》未来能进一步明确住房租赁企业的资金用途，规范企业的融资发展。