平稳穿越行业周期，美的置业未来在投资拿地上会更聚焦

作为监管机构选定的首批示范性发债民营房企之一，美的置业安稳渡过了地产行业最艰难的一年半，不仅债务结构持续优化，还难得地获得了合理的盈利。

美的置业2022年全年业绩公告显示，其营业收入为736亿元，核心净利润39亿元，对比同行普遍亏损的业绩，这是一个不错的成绩。截至2022年底，美的置业净负债率合理控制为43.9%，三道红线成功转绿。

3月27日，美的置业召开的2022年业绩发布会上，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，面对行业的深刻变化，美的置业的战略是在不断调整的，但基本原则依旧是高质量、可持续经营，追求各个指标良性安全健康的发展，不简单追求单一规模的扩张。

因此可以看到，即便融资渠道相对通畅，美的置业在投资拿地上始终保持谨慎的态度。

郝恒乐指出，2022年，美的置业仅新增了一块位于上海的土地，在存量合作项目的股权收购方面则做了大量的工作。“主要考虑是我们的土地储备还是比较充足，最终要做结构的优化，而不是在增量上做太多文章。”

从低能级城市换仓到高能级城市，这是当前房企经过行业深度调整后的主流选择。

美的置业自2019年就开始进行区域深耕的战略转型，逐步减少甚至放弃原来存量相对低能级一些的城市。

在此背景下，2019年以来，美的置业的新增土储基本分布在能级比较高的城市，覆盖长三角、大粤港澳大湾区及一二线及强三线核心城市。

过去一年，美的置业在土储方面的工作则继续围绕改善和聚焦展开，具体包括存量土储汰劣存优、新增土储优质高量。

数据显示，2022年美的置业新增土储货值约为67.5亿元，绝大部分来自对9个存量合作项目的股权收购，新增权益货值63亿元，以二线城市为主。

谨慎投资的同时，美的置业在2022年还退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值9.5亿元，以较低成本退出柳州、九江、岳阳、大理等城市能级差的城市。

调整之后，2022年美的置业新增权益货值，二线及以上占比为94%，长三角和大湾区占比合计50%。

截止到2022年，美的置业总土储3206万平方米，土储面积权益比为70%，较2021年上升3%。其中二线及以上城市的土储面积为2131万平方米，占比66%，融易新媒体，与2021年持平；长三角和大湾区的土储面积为1671万平方米，占比52%，与2021年持平。

“和前几年相比，美的置业的布局已经聚焦很多。”郝恒乐指出，今年公司会积极动态地研究优质土地，捕捉投资机会，并且根据每个城市的去化速度进行结构性的补货。

郝恒乐强调，今年对土地的研判上会更加理性，更加慎重，更加聚焦，绝对不会多点开花，基本上围绕已布局的这些区域，同时并不是这些区域的每一个城市都会增加，而是聚焦结构性缺货的城市。

从销售来看，美的置业高能级城市贡献占比持续提升。2022年，美的置业公司实现合同销售额792亿元，其中二线及以上城市销售占比达82%，同比增加4个百分点。与此同时，在长三角和大湾区的销售占比达65%,销售集中度进一步提升。

得益于区域深耕和城市升级策略，美的置业销售均价也有所上涨，2022年合约销售均价逆势增长8%至12546元/平方米，体现出较强的穿越周期能力。

回到当前市场最关注的财务状况，这是美的置业得以稳步穿越行业周期的根本支撑。

截至2022年底，美的置业持有现金总量264亿元，银行授信额度1527亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1080亿元，现金及金融资源充裕，偿债能力大幅提升。

在手握充足现金总量同时，美的置业融资成本持续下降，加权平均融资成本降至4.62%，新增债务加权平均融资成本为4.52%，同比下降11BP。

此外，各项财务指标持续优化，有序控制杠杆稳步迈入绿档。截至2022年底，美的置业合理控制净负债率，下降至43.9%；剔除受限制现金的现金短债比稳定在1.60，扣预资产负债率稳步下降至68.2%。

截止到2022年底，美的置业有息负债人民币485亿元，同比下降14%；其中，银行借款和债券融资合计占比86%，同比上升6%。