房地产再迎政策利好，住房租赁行业获全方位金融支持

一直以来困扰中国长租公寓企业成长的资金问题将得到全方位支持。

2月24日，央行、银保监会宣布《关于金融支持住房租赁市场成长的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），提出了扶持住房租赁融资的四大点，合计17条法子，成立健全住房租赁金融支持体系，并提出了不少金融创新手段。

长租公寓投资局限大、投资回报期较长且利润低，想要释放其业务代价，找到自制的资金很重要。《意见》出台目标就在于通过融资扶持，让这些企业能恒久策划下去、资金流可一连，也能盈利。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进指出，2022年2月，银保监会和住建部曾宣布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房成长的指导意见》，增强对保租房建树运营的金融支持。本次《意见》进一步将金融支持的范畴扩大至市场化长租房。

本次《意见》的提出可谓是水到渠成。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉暗示，从2016年勉励局限化租赁的39号文，到2021年勉励保租房的22号文，再到央行、银保监宣布的支持新市民金融处事，以及金融16条中对付租赁融资的强调，都需要拟定针对住房租赁全方位的融资体系。

从金融产物特点来看，《意见》思量了租赁企业在开拓、运营、打点等全流程的环境下，融易新媒体，团结其现金流均衡的状态，提出了开拓贷、集体购房贷（筹集房源）、策划贷等直接融资产物，以及企业债、包管债、REITs等间接融资东西。

多位长租公寓运营商都在社交媒体上暗示，“这对住房租赁行业成长来说是重大利好。”

最受业界存眷的是，《意见》明晰了对付住房租赁企业在运营环节的扶持。

《意见》别离提出对付重资产模式的住房租赁企业（最长不高出20年，贷款额度原则上不高出物业评估代价的80%），以及中资产和轻资产模式的住房租赁企业（最长不高出5年，贷款额度原则上不高出贷款期限内应收租金总额的70%）给以差异年限和额度的策划性贷款。

重资产模式是指住房租赁企业策划矜持物业，而中资产和轻资产模式则是指住房租赁企业改革家产厂房、贸易办公用房、城中村等形成的非自有租赁住房。

ICCRA住房租赁财富研究院院长赵然指出，在减免了房地产税、增值税的基本上，《意见》进一步为“微利运营”的住房租赁企业减负。

在开拓建树环节，《意见》指出，支持贸易银行向房企、家产园区、农村集团经济组织、企事业单元等种种主体新建、改建恒久租赁住房发放开拓建树贷款。租赁住房建树的项目成本金比例应不低于开拓项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不高出5年。

一位头部长租公寓运营商认真人对界面新闻暗示：“已往银行对企业新建长租公寓项目标贷款一直都长短常支持的，此次《意见》的焦点重点在于明晰了对改建项目标贷款支持，这在我看来是此次《意见》的最大意义。”

值得一提的是，《意见》还提出了不少金融创新手段的摸索。

比方，首次提出答允机构类住房租赁企业发放最长达30年的租赁住房集体购房贷款——“创新集体批量购置租赁住房信贷产物”，可以简朴领略为支持收并购用作住房租赁房源的贷款，贷款额度原则上不高出物业评估代价的80%。

另外，《意见》提出的住房租赁包管债券（Covered Bond），用于住房租赁行业亦属首次。住房租赁企业持有运营的租赁住房具有一连、不变现金流的，可将物业抵押作为信用增进，刊行住房租赁包管债券。住房租赁包管债券纳入债券打点框架。

赵然指出，包管债券对付投资人具有优先权属性，同时对付入池的租赁住房资产在资质、品质、运营的类型性和不变性方面有着严格的要求，即掩护了投资者，也对行业的高品质成长起到了鼓励与约束并重的浸染。《意见》进一步拓宽了住房租赁企业债券融资渠道，勉励种种租赁住房专项债券的刊行。

最后，长租公寓实现“投融管退”闭环的最优解——房地产投资信托基金（REITs），也是此次《意见》的重点内容。

《意见》提出要稳步成长REITs，规定了雄安新区、海南、深圳等国度政策重点支持区域以及人口净流入的多半会开展REITs试点，明晰为操作集团建树用地的恒久租赁住房企业提供资金支持。