万科张海开经这一年：强管控、斩断“诸侯”自主投拓体系

12月2日之后，52岁的张海更忙了。这一天，他被任命为万科联席总裁。

三个月前，谈到从万科上海区首到集团开发经营部负责人的任职变化，张海向界面新闻用一句话总结：“会比之前忙得多。”

彼时正值万科一年一度的媒体交流会，他身穿一件印有“筋厂制造”的黑色T恤，像个旁观者一样站在角落里，期间偶尔也有人过来跟他碰杯交流两句。

在地产行业剧烈变动的这一年，作为万科开发经营本部首席合伙人兼CEO，张海主导着各区域、城市的投资、开发决策，此前的“各区域自主投拓体系”一去不复返。

去年12月16日，张海卸任在位10年之久的上海区首，开始负责万科开发经营本部的管理。这是万科首次在集团和七大区域之间新设的构架平台：统筹地产业务。

2021年，融易新媒体，万科遇到了上市以来第三次净利润下滑，万科主席郁亮将主因归于过去一直采用充分授权、分布式的投资管理模式，“城市公司或区域间离散度大、协同度不够，操盘能力参差不齐。”

张海上任后主抓两方面工作：统筹管理开发经营业务；打开每一个项目，强绩效，促变革。同时他还对销售的管理颗粒度进一步细化，每个项目的销售情况都要受到总部的严格管控。

这种相比以往万科对区域或城市公司充分授权，在投资、销售端自主性强的反转，令万科今年在一线的业务仍面临不少挑战。

据界面新闻了解，张海负责地产开发经营这一年，对大小事务管理较为细致，甚至部分项目采购会亲自过问，决策慢、效率低的情况难以避免。

例如在成本费用管控方面，万科规定，超过1000万元以上的付款要收归集团，超过500万元以上收归区域，区域和城市公司的职权大大收缩。

张海强管控的压力很快传递至一线。不少负责一线项目营销的万科内部人士向界面新闻反映，这一年来不仅压力空前增大，一个人当三个人用，而且福利砍半，导致离职率很高。“有些项目上的领导自己都待不下去了，来一个走一个。”

有人不堪重负选择主动离开，有人则是被动优化。负责项目策划的王文（化名）最近也告别了万科，“很遗憾没能坚持到这个项目清盘交付的那天，但市场急剧下行，缩遍也是大势所趋。”

在今年行业前所未有的剧烈调整下，保安全和活下去是所有房企的第一职责，在张海的带领下，万科开发业务稳住了大盘，也为万科今年实现整体业绩的企稳回升打下了基础。不过，作为行业的“好学生”，外界对万科的要求也往往不止是“活下去”，还有如何进一步发展的问题。“保安全”与“促发展”是企业永恒的两难命题，这也考验着张海这名老将的管理智慧。

谨慎投资

行业阵痛期，万科不仅要“活下去”，还要向管理要红利。

过去一年，张海主导各区域、城市的投资、开发决策权。压力与挑战并存，他采取了更严格的投资标准和项目管理举措。

受制于现金流压力，房企拿地热情减弱，部分企业甚至停止拿地。万科也不例外，投资较之过去愈发谨慎。

万科首席运营官刘肖曾对界面新闻表示，过去一年来，万科严格了投资标准，在量入为出、合理仓位基础上，还强调要获取“特别好的项目”，每个项目都要上投委会讨论。

如果有些城市公司在投资方面确实做不好，可能就会被撤销建制，收回番号。

一位万科内部人士对界面新闻透露，在地产行业下行期，万科强调大平台强管控，趋势是强公司合并稍弱的公司，今年万科珠海公司合并江门公司就是在这个逻辑下进行的。

在投资端，万科今年上半年新增加开发项目23个，总地价386.8亿元，权益地价约248.3亿元，权益面积和权益地价相对上年同期分别降了80.6%和80%。

万科今年的投资思路是通过集中管控，将资金投向于市场稳定、安全边际高、团队操盘能力强的地区。在上半年的投资金额中，一二线城市占比95.6%，包括在深圳拿地金额约70.5亿、杭州58亿、东莞46.9亿、南京20.8亿以及合肥21亿等。

这与9月初张海对界面新闻的回答吻合。当时，被问及万科今年的投资计划，他未加思索，表示“会重点关注核心城市的优质地块。”

这也是张海对开发经营部今年的要求之一：投资获取一批好项目，将投资的增量转化为业绩的增量，从而稳定开发业务的基本盘。

然而，未能借助市场下行机会适当补充土储，也会影响万科今后的持续增长，以及在核心重点城市的市场地位。