房价连降四个月，广州今年土拍金额缩水至1221亿

随着12月15日第四批集中供地收官，广州2022年住宅用地土拍落下帷幕，全年揽金约1221亿元，相比2021年缩水约557亿元。

从第四批集中供地的情况来看，广州土地市场仍未回暖。本轮只挂牌了6宗地块，是广州历次集中供地中数量最少的，但仍旧有1宗地块流拍，还是位于中心区天河区。

另外成交的5宗地块只有一宗溢价，同样是位于天河区，由保利发展以95.8亿元拿下，溢价率0.2%。折合楼面价约4.6万元/平方米，冲上广州楼面价TOP8。

作为总部位于广州的央企，保利发展也是今年广州市场的拿地大户，总计拿下5宗地块，其中2宗冲进了广州楼面价TOP10。

第四批集中供地中，参与拿地的民营房企多了起来，且久违的出现了民企拿地情况，最终民企方圆集团携手黄浦区国资知识城集团底价竞得黄埔区地块。上一次民营房企在广州拿地还是5月份的2022年首次集中供地。

在销售市场尚未明显恢复之前，广州土拍持续低迷算是意料之中。今年以来，广州楼市基本延续去年下半年的冷淡态势，一二手房在下半年均出现了明显的降价。

据国家统计局数据，11月份，广州新房价格环比下降0.5%，二手房价格环比下跌0.6%，均连续四个月下滑。

尽管如此，广州仍保持调控定力，并未对限购、限贷、限售等需求端政策进行调整。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，广州楼市接下来不排除会适时加大对刚需和改善型住房需求的支持，在房住不炒的前提下，可能适当降低限购令门槛年限、认房不认贷等。

供地目标完成率仅过半

为了降低土地市场热度、抑制地价，“两集中”供地政策从去年2月开始在包括广州在内22个试点城市施行，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且全年住宅用地供应不能超过3次。

然而，融易新媒体，去年下半年以来，房地产市场进入调整期，一批民营房企主动退出了土地竞拍，土地市场开始明显降温。

以广州为例，去年首轮、二轮、三轮的流拍率分别为12.5%、52.1%、23.5%。今年，在市场下行、企业拿地意愿较低情况下，广州集中供地明显缩量，即便追加一轮，供应量合计只有58宗，同比几乎折半。即便如此，土地出让情况也不理想，流拍率依次为5.6%、21%、17%、17%。

广州今年计划的住宅用地供应总量约为751公顷，但四批供地结束后，目标完成率也仅有58%。

不止广州如此，各地土地供应普遍缩量。据中指院数据，截至10月27日，全国22城供地计划完成率整体不足五成，其中长春、重庆不足三成。

为了提升房企的拿地积极性，广州今年供地总体素质大有提升。据克而瑞统计，今年广州四批供地，中心六区宅地供应幅数多达33宗，占比达57%，比去年猛翻一倍，其中第四批次中心六区供应量占比达83%。

去年除越秀、天河零宅地供应，其余的中心四区宅地合计供应31宗，占比不及三成，其中还包含不少来自白云区北部四镇的地块。

克而瑞研究中心指出，今年广州第四批次集中供地走的是“少而精”路线，不让货量过剩的外围区多增负担，同时让供不应求的中心六区需求有所释放。此外，以期望降低流拍率，提振市场信心。

然而，在市场复苏缓慢的情况下，即便11月融资端的政策支持力度空前，房企拿地仍然谨慎。在广州第四批供地中，唯一拿地的民企方圆集团还是联合黄埔城投平台知识城投资，另外四块地越秀地产拿下两宗、保利发展一宗、中建拿下一宗。

唯一流拍的地块是位于天河区的梅花铝厂地块，在它隔壁的是越秀地产在第二轮集中供地中摇号拿下的燕塘地块三。从地块素质上来看，梅花铝厂地块比燕塘地块三更靠近地铁站，生活配套更成熟，此次流拍有些让人意外。

肖文晓指出，梅花铝厂地块流拍，多少还是受到燕塘地块三首开去化表现的影响，按照5万+的可售楼板价计算，7、8万起的新房售价难以满足开发企业对利润的考核要求，而价格低开之后项目去化不达预期，更让有意竞拍的企业踌躇。

据界面新闻了解，燕塘地块三的楼面价约为5.08万元/平方米，刷新区域楼面价纪录，为广州史上第五高的楼面价，入市项目名为越秀和樾府，此前市场吹风价超10万元/平方米，实际入市价最低7万元/平方米。