佳兆业项目逾期后 东莞信托某产品抵押品遭认定为闲置土地

　　近年来，在严监管环境下，不少信托公司绕道金交所，设计出了这类“非非非标转非标”产品。这属于颇具民间特色的金融术语。

　　2013年，原银监会发布《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，使用了“列举法”，将信贷资产、信托贷款等8项资产列举为非标。

　　所谓非非标，融易新媒体消息，是指在原银保监认定的非交易所的特定场所挂牌的产品，这些产品不遭认定为非标，因此，银行可以不受到非标投资额度的限制。基于此，既不属于标债资产也没遭明确列举为非标的资产种类，就变成了边界模糊的“非非标”。

　　但是，这个“非非标”的前提是金融资产，而金交所产品实际属于灰色产品，游离在任何持牌机构发行的金融产品外，可以说是活跃于监管真空地带的游击队。

　　从已有判例来看，不少法院将金交所产品的合同关系定位为民间借贷纠纷，不属于非标，也不属于非非标。因此，业内人士将金交所产品定义为“非非非标”。

　　因此，东莞信托的这个产品设计遭称为“非非非标转非标”。

　　2022年12月，东莞鼎信佳兆业信托遭爆逾期。有投资人表示，东莞信托在2022年1月份发出的管理报告当中就已经提到佳兆业资金紧张，未能按期付息。中间4月、7月、10月也发过多次项目管理报告，均未提出究竟如何化解项目危机的方案。

　　当风险发生后，信托公司是否有做好相应的风控措施?

　　来看相关产品涉及的三家公司。天眼查APP显示，桃源建设（深圳）有限公司共有7起司法案件，无一原告方为东莞信托。其中，有一位王姓投资投资者起诉了东莞信托和桃源建设（深圳）有限公司，案由为信托纠纷。投资者王某先后两次起诉，第一次为2023年3月，后撤诉处理，第二次为2023年7月，经过一次开庭公告后未有下文。但东莞信托作为金交所产品认购方或者是信托放款方，并未发起诉讼。

　　天眼查APP显示，桃源建设（深圳）有限公司持有的深圳市南澳大酒店有限公司股权已遭深圳市龙岗区人民法院冻结，冻结期限为2024年2月23日至2027年2月22日。自2024年4月1日起，深圳市南澳大酒店有限公司因一起工程纠纷案遭采取限制消费措施。换句话说，这个股权冻结也遭人捷足先登，东莞信托就算申请冻结，也排在后面。

　　加上此次抵押土地遭公示闲置，整个产品的风控措施仅剩佳兆业集团（深圳）有限公司提供的连带责任保证担保。但佳兆业集团更是诉讼缠身。

　　天眼查APP显示，4月22日，佳兆业集团（深圳）有限公司、北京佳兆业投资咨询有限公司、怀来佳泓房地产开发有限公司等新增一则遭执行人信息，执行标的1.32亿余元，涉及金融借款合同纠纷案件，执行法院为浙江省杭州市中级人民法院。风险信息显示，佳兆业集团（深圳）有限公司现存140余条遭执行人信息，遭执行总金额超256亿元，此外该公司还存在多条限制消费令、失信遭执行人（老赖）和终本案件信息。

　　去年前10月亏损5.64亿元

　　东莞信托在业内素来以“小而美”而著称，无论是注册资本规模还是资产管理规模，东莞信托都位于行业尾部。

　　2022年，东莞信托获原股东同比例增资，合计增资10亿元。增资完成后，东莞信托的注册资本由14.5亿元变更为16.5619亿元。

　　但东莞信托的业绩却逐渐不尽如人意。此前曾踩雷武汉金凰假黄金案，涉案金额超过30亿元，相关案件至今未有进展。

　　年报数据显示，2018-2020年，东莞信托净利润逐年增长，均超亿元，东莞信托2020年净利润达5.16亿元。而2021年、2022年，东莞信托营收、净利润均出现大幅下降。2021年，东莞信托实现营收7.44 亿元、净利润0.77亿元，分别同比下降35.93%、85.09%；2022年，东莞信托实现营收3.24亿元、净利润0.32亿元，分别同比下降56.35%、58.49%。

　　近期，东莞信托2023年业绩因股东披露股权转让公告而浮出水面，前10月亏损5.64亿元。

　　4月12日，东莞控股（000828.SZ）发布公告称，其所持有的东莞信托22.21%股权，最终以14.28亿元价格，转让至东莞市路桥投资建设有限公司(下称东莞路桥公司)。上述变更完成后，东莞信托母公司东莞金融控股集团有限公司(简称：东莞金控)仍持有77.79%股权，为其第一大股东。

　　公告披露数据，2023年1-10月份，东莞信托营收-6.33亿元，净利润-5.64亿元。其中，手续费及佣金净收入仅为2.09亿元，公允价值变动产生损失9.64亿元。

　　信托抵押土地遭认定闲置事件频发

　　事实上，地产类信托抵押物因长期闲置存在遭政府收回的风险不仅东莞信托这一例。

　　此前宝能太原27宗地处置风波中，重庆信托和山东信托的相关信托投资者是在资产拍卖中被遇了暂缓处置。

　　据第一财经报道，2023年6月，山东信托青山20号涉及的两批建设净地，由济南中院于京东法拍平台上架，一共包括14宗土地，首拍时间定在7月20日。但第一财经记者7月13日发现，由济南中院上架的14宗地块，同日已在京东法拍平台下架。

　　据了解，2023年7月11日，山东信托向受益人公告称，正协同信托产品的代销方平安银行，与太原市有关部门案外协商太原宝能城项目有关事宜，所以暂缓了该 14宗地块的法拍。

　　投资者表示，7月9日，山东信托及平安银行、重庆信托，在山西太原参加了由太原市规划与自然资源局等主要人员出席的“听证会”。会后山东信托向其反馈称，太原市小店区拟以该土地两年未开发为由，开出空置函，并收回上述地块。

　　会后，晋阳1号、青山20号的投资者，以书面形式发出异议函。记者获得的异议函内容显示，如果太原市小店区政府收回信托受益人持有的土地使用权，会直接导致数千名投资者失去抵押物。但向有关部门发出异议函后，济南中院还是下架了准备拍卖的土地。

　　此外，据界面新闻了解，已经逾期一年多的外贸信托-富荣197号融创成都文旅城集合资金信托计划近期也发生了类似的事情。

　　外贸信托-富荣197号发布公告称，信托计划项下抵押物两年以上未动工建设，存在因闲置而遭收回的风险。

　　公告称，近日，都江堰市规划和自然资源局来函告知，成都融创文旅城项目中10宗土地涉及已超过土地出让合同约定的动工日期两年以上未动工建设，涉嫌构成土地闲置，其将展开闲置土地侦查工作，若侦查结果为企业自身原因造成土地闲置，将严格按照《闲置土地处理办法》有关规定依法依规进行处置。经核查，来函所述10宗土地，有6宗为本信托计划项下抵押物，存在因闲置而遭收回的风险。收到相关信息后，受托人第一时间与借款人沟通，要求其采取有效措施。

　　据了解，外贸信托-富荣197号成立于2020年12月31日，期限分为13个月、18个月、24个月，300万起，业绩比较基准6%-6.4%/年，规模合计16亿元，信托资金用于向成都融创文旅投资有限公司发放信托贷款。该信托计划已于2022年12月31日逾期。