最新内幕揭秘:防范风险房企海外发债收紧

　　海外发债收紧，房企融资困境又一次出现在聚光灯下。

　　近日，国家发展与改革委发布的《国家发展与改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经发改委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》。这意味着，房企境外发债所募资金的用途仅剩下“偿还旧债”。

　　上述《通知》的发布，无疑为一些希望通过发行美元债缓解资金链压力的房企上了紧箍咒。

　　据了解，此次《通知》主要是为了完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展。

　　这是继监管部门加强对房地产信托业务调控之后，再度对房企海外发债进行规范。

　　对此，有投行人士向《国际金融报》记者分析，收紧房企海外发债，和近期房地产信托业务收紧一样，主要是为了防范风险。　　

　　由松到紧

　　2019年第一季度，地产融资环境延续宽松趋势。但今年第二季度以来，房企融资环境却突然开始收紧。

　　今年初，房企的融资环境相对宽松。

　　2019年1月，央行自2018年以来第五次下调存款准备金率，进一步向金融市场释放流动性。

　　在此背景下，2019年第一季度，地产融资环境延续宽松趋势。

　　多名房企高管在今年全国两会期间接受《国际金融报》记者采访时表示，今年融资较去年更容易，对今年的房地产信贷比较乐观。

　　然而，今年第二季度以来，房企融资环境却突然开始收紧。

　　4月19日，中央政治局会议明确，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，此次会议重提结构性去杠杆。同日，住建部约谈部分城市政府负责人，强调房地产市场调控目标不动摇。地产政策趋紧信号初现。

　　5月18日，住建部再次对4个城市进行了预警提示。之后，住建部发布预警提示、约谈部分城市政府负责人，延续趋严态势。

　　6月，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上公开表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是，全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。

　　6月后，境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。

　　源自土地市场过热？

　　此次融资政策收紧与“因城施策”思路一致，更多体现为结构性优化调控和窗口指导，而不是“一刀切”收紧。

　　高力国际华东区近日发布的中国商业地产投资市场研究报告指出，能够轻易获得融资或再融资的日子已经结束，因此，投资者需要多元化的融资手段以确保未来所需资金和降低融资成本。其调研结果显示，银行仍然最被依赖，超过35%的受访者表示银行贷款将是其主要资金来源，随后依次为合资公司和战略联盟、信托、结构性产品、发行境外债券，对应比例分别为13%、12%、11%和11%。

　　房企融资环境缘何在第二季度突变？

　　华泰证券房地产首席分析师陈慎日前在公开演讲中表示，近来，“地王”频频再现直接促进了融资管控。陈慎表示，从历史经验来看，房地产行业融资政策的变化往往缘于土地市场的波动。2010年、2016年房地产行业融资政策的收紧都分别对应了土地市场的高热度，尤其是“地王”的出现。

　　但陈慎认为，相对而言，2019年以来的土地市场回暖与此前有所不同：一方面，土地市场更多呈现为结构性回暖；另一方面，溢价率整体上升幅度有限。因此，此次融资政策收紧与“因城施策”思路一致，更多体现为结构性优化调控和窗口指导，而不是“一刀切”收紧。因此陈慎判断，融资监管的意图在于通过控制融资来平抑部分城市土地市场热度，从而稳定房地产市场销售终端预期，降低房企未来潜在经营风险。

　　国泰君安证券研究报告指出，从具体融资方式看，开发贷年初边际放松，在地产融资中的重要性将进一步凸显；信托融资年初回暖，但预计下半年将收紧；信用债2019年延续去年热度，新发信用债规模进一步增加，融资成本也降低至5%左右，但进入二季度后，信用债规模全面收缩，5月份新发信用债规模环比下降54.7%；海外债一季度发行量增加，融易新媒体，5月以来跌幅明显；资产支持证券自去年以来环境较为宽松，5月开始跌幅明显。

　　美元债炙手可热

　　由于房企普遍“缺血”，现在融资政策逐步收紧，它们不得不将目光投向海外。

　　6月份以来，房企出海融资显著提速，美元债一时之间变得炙手可热。