龙湖三大业务板块协同发力，2022年收入及盈利双增长

2023-03-25 21:57:03来源：

文章导读

完成掌舵者交接后，陈序平第一次以龙湖集团董事长兼首席执行官的身份出现在业绩交流会上。 作为龙湖“仕官生”，这位80后领导者经历了房地产行业的数个周期，陪伴龙湖从百亿到千亿，再到如今的两千亿规模；从以地产开发为主业，到目前形成的“三大板块，五大航道”格局。 2022年，部分房企流动性危机待解，行业走入下行通道，扛起大旗的年轻一代面临挑战。数据显示，全年新房销售规模下降26.7%至13.3万亿元，尽管需求在今年初流露出逐步回...

完成掌舵者交接后，陈序平第一次以龙湖集团董事长兼首席执行官的身份出现在业绩交流会上。

作为龙湖“仕官生”，这位80后领导者经历了房地产行业的数个周期，陪伴龙湖从百亿到千亿，再到如今的两千亿规模；从以地产开发为主业，到目前形成的“三大板块，五大航道”格局。

2022年，部分房企流动性危机待解，行业走入下行通道，扛起大旗的年轻一代面临挑战。数据显示，全年新房销售规模下降26.7%至13.3万亿元，尽管需求在今年初流露出逐步回归态势，但城市分化仍然存在。

行业的深度调整下，奉行“自律即自由”的龙湖成为少数保持安全稳健的民营房企，在复杂环境中交出了一份颇为优质的成绩单。

2022年，龙湖集团完成合同销售额2015.9亿元，销售总建筑面积为1304.7万平方米，销售单价为15451元/平方米。全年营业收入2506亿元，同比增长12%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。在多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团实现了收入及盈利的双增长。

其中，开发业务营业额为2270.2亿元，较上年增长11.0%；由运营及服务业务组成的经营性收入持续增长，全年收入236亿元，同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%。

在陈序平看来，行业经历了深度调整，拐点已现。去年四季度以来，房地产支持政策相继出台，融易新媒体，稳定市场预期，促进行业回归良性健康发展。对企业而言，“高周转、高杠杆、高负债”模式难以为继，2023年将持续分化，优质房企经营优势继续扩大。

探底与复苏

断供、暴雷、保交付，2022年的房地产市场尽显寒意。克而瑞数据显示，房地产行业TOP100全年累计业绩规模同比降低41.6%，多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普降态势明显。

在已披露业绩的房企中，超过半数出现亏损，板块预亏超千亿；即便是一向稳健的港资企业也不免受到周期影响，录得业绩下滑，盈利能力缩水，房地产告别粗放增长的暴利时代。

2022年，龙湖集团实现毛利额为530.4亿元，毛利率为21.2%。核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9.0%。此外，公司服务业务及其他毛利率为28.9%，较上年增长9.7%。

毛利表现是否已经触底？执行董事兼首席财务官赵轶指出，“龙湖集团整体不存在计提减值，因为整体的土地成本相对可控。从毛利率角度，整个行业在回归，我们也在回归。这两年可能会在整体20%左右，新房销售会在15%—20%的阶段过渡。随着逐步修复，相信会回到25%左右的水平。”

在其看来，当行业告别高歌猛进，进入持续稳定发展的阶段，25%左右的毛利率是健康的。赚取合理的利润，同时周转更安全，售价更合理，这样的行业状态是适合于长期主义企业可持续发展的。

值得注意的是，经营性业务持续增长弥补了下滑的开发业务利润率。陈序平介绍，两个运营航道依靠投资性物业的运营租金收入，实现了比较高的毛利率，平均毛利率接近75%。

持续下降的融资成本是龙湖维持盈利水平的另一利器。2022年全年，龙湖的平均借贷成本为年利率4.10%，平均贷款年限为6.67年。净负债率（负债净额除以权益总额）为58.1%，一年以内到期的短债占比约9.9%，现金短债比3.52，连续七年都在“三道红线”范围之内。

2022年12月9日，龙湖集团全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%，至此，2023年内，龙湖已无到期境外债。目前，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级。其中穆迪提到，龙湖集团经常性租金收入、稳健的财务状况和充足的流动性为Baa2评级提供有力支撑，并能够为其提供应对短期波动的缓冲。

稳住了基本盘，龙湖顺利度过近几年的行业寒冬，在行业迎来复苏微光时亦能把握机会。

2022年1-2月份，龙湖累计实现销售额282亿元，同比增长41%，其中2月单月的全口径销售174亿元，同比增长86%，环比增长61%。

此外，截至2022年12月底，龙湖的土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米。土地储备的平均成本为5221元/平方米，为当期签约单价的33.8%。

在土地市场陷入沉寂的2022年，龙湖仍保持自身的扩储节奏，年内斩获34宗土地、新增收购土地储备总建筑面积为448万平方米，权益面积为291万平方米，平均权益收购成本为10461元/平方米。

执行董事兼高级副总裁张旭忠指出，未来龙湖坚持按照20个主力城市和14个机会城市进行布局，并聚焦在这些城市的核心区域。

一个龙湖三条曲线

发现危墙、不立于危墙下。过去30年，创始人吴亚军为龙湖筑起了业务护城河，摆在陈序平面前的，是一个已然清晰的赛道——“一个龙湖、三条曲线”，即开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。

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