前三季度仅一只地产主题基金正收益，政策利好频现，寒冬继续还是提早左侧布局？基金经理解读后市

　　记者 闫军

　　

　　是时候配置地产板块了吗？

　　

　　不论是商品房销售数据，还是多地频现的“烂尾楼”，房地产行业今年今年前三季度“寒意”不断。三季度收官，全市场包括金融地产在内50只地产主题基金业绩也随之浮出水面，仅华泰柏瑞新金融地产一只基金前三季度收益为正，为6.44%，该产品为灵活配置型。其余不论是主动权益类还是被动指数类，悉数告负，50只基金平均收益率为-13.19%，稍逊于-10.16%的全市场平均收益率。

　　

　　到了9月底，房地产政策“东风”吹来，利好频出。港股地产板块也在10月开盘首日迎来“开门红”，华侨城、宝龙地产、沿海家园等地产股涨幅超过10%，碧桂园、华南城、雅居乐集团等企业涨幅超过8%。

　　

　　政策能否为销售带来支撑与改善，进而为行业带来投资转机？多位基金经理对四季度房地产板块尤其是央企龙头企业的表现多了一份乐观。

　　

　　地产主题基金的分化

　　

　　早在今年二季度时，公募基金已经对A股地产行业进行了减持。华西证券研究所数据显示，地产行业是二季度公募基金减持比例较高的板块之一，减持比例为0.51%。

　　

　　从指数来看行业，今年前三季度，A股地产指数涨幅为-2.76%，相对收益在整个市场中表现并不差，但是内地民营房企多在港股上市，同期港股房地产指数涨幅为-21.72%，两个市场房地产行业表现分化明显。

　　

　　体现在基金上同样如此，前三季度，地产主题基金唯一正收益的华泰柏瑞新金融地产，该基金前十大持仓中有华发股份、中国建筑和建发股份三家为上市房企，其中，中国建筑为央企，华发股份和建发股份则均为国企。

　　

　　这一分化在指数基金上体现的更为明显，跟踪A股房地产指数的鹏华中证800地产前三季度收益率为-6.05%，而配置在港股的华夏恒生中国内地企业高股息率ETF同期收益率则为-24.31%。

　　

　　对此，前海开源基金FOF投资部基金经理覃璇表示，今年以来，地产及相关板块在A股权益市场中的相对收益较为明显。要看到A股的地产板块表现相较于其它行业来说，其基本面表现存在一定的结构性原因，比如A股中较大市值的房地产公司多为国有企业，存在竞争基本面改善的逻辑。

　　

　　安信基金权益投资部总经理张竞就表示认为，今年房地产行业最大的变量是地产销售，正常的地产销售应该是一个缓慢下降的过程，但是现在呈现出来的下降是断崖式，去年的新建商品房销售面积接近18亿平方米，此前判断今年可能在16亿平方米左右，但是目前来看可能要下降到10亿至11亿平方米。

　　

　　国家统计局数据显示，今年前8月，商品房销售面积仅为8.79亿平方米。今年前三季度的房地产行业“冷”得超乎市场的预判。

　　

　　也有私募人士向财联社记者表示，今年房地产行业面临严峻的考验，居民杠杆率高，民企风险积累泡沫，在今年7月开始释放，烂尾楼的停供的蔓延，虽然像北京、上海、深圳等一线城市还算坚挺，但包括二线城市更大的范围在内的地区房价是下跌的。

　　

　　上述分析人士指出，地产销售迅速下降原因有两个方面：首先，对未来收入预期的不乐观，可以看到上半年居民端的银行存款增加非常快；其次，房地产具有投资属性，房价上涨会刺激投资，房价下降，则投资意愿下降。

　　

　　已有多只停牌地产股被下调估值

　　

　　除了需求端萎缩影响了公募对房地产板块的布局热情，民营房企本身的风险仍在持续出清中同样是主因。

　　

　　行至三季度，港股仍有多家房企因交不出2021年年报已经停牌半年。因此，今年7月以来，多家基金公司对旗下持有的部分港股停牌上市房企进行了估值下调。

　　

　　财联社记者统计显示，近期已有包括南方、华夏、财通、汇添富、中融、博时和华安等7家基金公司对世茂集团、中国奥园、融创中国、中国恒大、恒大物业等停牌上市房企进行了估值下调。

　　

　　从估值下调力度来讲，“三折”起步，比如华夏基金、财通基金、博时基金对停牌价为4.42港币/股的世茂集团下调为1.34港币/股、财通基金、汇添富基金则将停牌前为1.18港币/股的中国奥园下调为0.345港币/股，下调比例接近70%。

　　

　　华安基金则直接将中国恒大、恒大物业下调至“仙股”价0.01港币/股，相较于两个公司停牌前1.65港币/股、2.3港币/股的价格下调99.39%、99.57%，相当于清仓了这两只个股。

　　

     　　

　　港股上市房企不仅遭公募基金下调估值，因停牌价不能体现当前估值，不少港股上市房企也在今年二季度被指数剔除。