楼市杠杆大博弈：经营贷铤而走险过大关

　　楼市经营贷核查风暴正席卷全国。自北京、深圳等房地产资金来源要求整改后，银保监会近日联合住建部、央行发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》），要求从多维度进行整改。

　　《通知》指出，近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。在此背景下，银行机构及中介机构相关业务均收紧要求。

　　然而，由于存在利率倒挂的现实情况，仍有部分人士铤而走险，宣称可操作经营贷购房。

　　对于经营贷违规流入房地产领域这一“顽疾”，多位业内人士指出，主要原因是一线工作人士业绩考核压力大，贷后用途较难管控等原因促成。建议可合理利用供应链金融、区块链技术来对经营贷用途进行把控，并且应建立并完善金融管理部门与金融机构联动机制，明确职责边界，压实借款人责任。

　　排查加码

　　杨军（化名）已从事银行工作6年，辗转华北多家股份制银行，主要从事零售信贷相关工作。

　　他告诉《中国经营报》记者：“疫情期间国家为扶持企业，经营贷利率降低，相比按揭贷款要更为合算。利益驱动之下，导致一些购房者通过经营贷途经买房。监管目前要求加大监察力度，在5月底完成排查工作。”

　　杨军表示：“我们已收到上级部门发来的邮件，指出部门信贷客户疑似使用信贷资金违规购房的情况，如果核查属实需要追回。”

　　北京市丰台区一家地产中介人士告诉记者：“目前，银行对于‘双新’（新房本、新公司）查得很严，如果额度不太高，一般公司都不会冒风险去操作。目前经营贷做首付能办成的几率不大，建议考虑其他途径。”

　　而从公司业务方面看，某国有银行公司部负责人告诉记者：“过去地产公司可能会通过物业板块或其他板块从银行借款，然后转移至房地产领域。目前，监管对这种行为要求严格排查，并且落实了银行机构较大的违规责任。”

　　他表示：“为符合监管要求，我行办理地产公司非地产业务贷款时，首先会对公司资金用途进行穿透式监管，尽力把控资金流向。其次是对贷款公司进行明确警示说明，指出经营贷一旦流入房地产业务将会被严格处罚。”

　　上述说法得到一位房产公司老板的印证，他告诉记者：“近两年公司资金较紧，但目前大方向上，银行贷款不能倾斜房地产，过去通过经营贷能解决部分需求，但目前这样操作已较难实现。”

　　据了解，为规范经营贷，此次监管要求加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理等，并要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

　　招联金融首席研究员董希淼表示：“此次监管要求银行业金融机构从贷前、贷中、贷后管理等三个环节着手，强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。在多地排查经营用途贷款资金违规流入房地产领域之际，《通知》将地方排查升级为全国性行动，有助于统一各地的行为并为排查提供政策指导。”

　　暗流涌动

　　现实中，在利益驱使下，仍有人选择铤而走险。

　　刘峰（化名）是一名贷款中介的“老江湖”，从业已过10年，主要经营杭州地区的借款事项。他告诉记者：“经营贷买房还有操作空间，比如说买房者首付差100万元，其公司可替买房者垫付，买房后再做经营贷，将100万元还给公司并支付一定佣金。”

　　“如果支付的佣金多，需要购房者提供的文件也就较少，只需营业执照、身份证、户口本等。如果佣金少，就需要购房者补充上下游合同、近三年财务报表等。当然，材料不齐全我们可以帮忙包装，如帮忙设立公司等。”刘峰如是说。

　　在他看来，干这一行最重要的还是资源。“我们在大型银行有一部分资源，另外在一些城商行、农商行也有资源，可以操作上述经营贷，合下来的佣金利率在7个点左右。”

　　除了贷款中介，一些房产中介也表示存在操作空间。

　　北京市通州区万达附近的一家中介公司经纪人告诉记者：“首付不够有几种方案可以操作，一种是垫资走经营贷，另一种也可以通过保单贷，即保单所有者以保单做抵押向保险公司取得贷款。”

　　另一家北京地区房产中介人士告诉记者：“目前经营贷办理存在一定困难，如果想操作，需要购房者从民间资本借出全部房款，购房款不能走金融机构，不能有记录。完成这一流程后，公司可帮购房者申请经营贷，再将欠款填上。除此之外，也可通过消费贷、信用贷的方式来解决。”