“二次房改”来了？(6)

　　柳佳告诉《中国新闻周刊》，魔方生活正在推动能够纳入保租房的房源“应纳尽纳”，积极地与各地房管部门对接存量房源与新签项目的“纳保”事宜。

　　虽然每座城市推进“纳保”的力度与进度不一，但总体来看，各个地方政府对“纳保”的态度普遍非常积极，并着手快速制定、落地相关政策。上海的房源“纳保”进程比较快，因为上海原有的市场化运营的租赁住房数量较多，相关配套政策也相对完善。柳佳提到，“‘纳保’主要与项目所在区、县级房管部门对接，需要满足结构安全、消防等一系列租赁住房建设标准，并经过房屋产权、租赁年限等方面的审核。”

　　“纳保”后，房屋的产权方可享受房产税税率减按4%的优惠政策，住房租赁企业则可享受增值税税率减按1.5%的优惠政策。此外，租户也可享受到民水、民电的使用价格，同时“纳保”房屋也可以在随申办等政府平台获得客户推荐。

　　柳佳表示，考虑到“纳保”后的租金变化不大，且可享受相关优惠政策，因此资金回报几乎不受影响。“长租公寓原本就不是暴利行业，竞争力主要来自对于租赁住房产品的设计规划、坪效提升，例如，通过一些科技手段降低运营成本、提升管理效率，因此‘纳保’后的资金回报相差并不多。”

　　ICCRA住房租赁产业研究院发布的数据显示，截至2023年三季度末，全国已开业房间中约有31%纳入当地保租房，合计超29万套(间)，而去年三季度末这一数字刚刚超过10万套(间)。

　　其实，“纳保”更像是多年来处在灰色地带的长租公寓行业一次合规化的机遇。

　　“其实行业一直在呼吁设立租赁住房的相关法律法规。在过去，提供人们居住的房屋只有住宅属性。而对于租赁住宅属性的房屋，特别是此前‘非改居’的房屋，是一些阶段性、地方性的政策，缺少全国统一的法律法规予以确认，这也是业内如此看重‘纳保’的情况之一。”柳佳表示。

　　地方政府也更多寄希望于通过“纳保”完成保租房筹建目标，但在一些地方阻碍尚存。“‘十四五’保租房筹建任务下发之初，我曾与广州住建部门领导沟通，‘60万套的筹建目标很好达成，仅协会会员在广州运营的房源都有一两百万套。’”广东省公寓管理协会会长刘昕表示。

　　对于广州400万套位于城中村的房源而言，或多或少面临土地性质、违建超建等问题。“大湾区城中村遍布，深圳也曾面临类似的问题，究竟深圳将城中村住房的产权与使用权分离，在认定产权时只承认合规的建筑面积。对于不合规的建筑面积，在确保安全的原因下仅承认使用权，也就是未来拆迁时不会进行补偿。但是广州没有像深圳一样解决历史遗留问题。”刘昕告诉记者。

　　这直接导致城中村房源“纳保”出现问题，首先是违建、超建房屋无法“纳保”。其次，更重要的是，如果一栋城中村住宅存在违建、超建，其整体均无法“纳保”。其实在住房租赁企业看来，解决城中村房源“纳保”的问题并不困难。

　　“只需要将城中村房源的产权与经营权分离，不承认违建、超建住宅产权，但认可其‘纳保’后取得合法的经营权。广州要求运营10间以上的租赁住房需要成立经营主体，因此目前大量城中村一手、二手房源处于灰色地带，可以一边授予经营权，一边推动这些房源‘纳保’。”有广州住房租赁企业负责人告诉《中国新闻周刊》，通过这样的方式，分分钟可以解决数十万套保租房来源。

　　刘昕向记者透露，“十四五”以来，广州筹建保租房的势头不及深圳，主要情况便是城中村大量存量房源存在违建、超建问题，产权不清，导致存量房源“纳保”这条路难以走通，只能更多依靠增量，造成了保租房筹建进度较慢。但是即便如此，广州完成“十四五”筹建目标依然不存在问题。

　　“各地在土地来源方面，还需要更多创新。”陈杰坦言，例如，城市中心见缝插针式的“非改租”仍然有很大潜力。此外，与城中村改造和老旧小区改造结合，进行保障房建设的潜力也非常大。