“二次房改”来了？(4)

　　以广州为例，有接近广州住建部门的人士告诉记者，保租房筹建任务最初下给了省、市两级，当时落在住建部门，但市级住建部门将任务进一步分解到区，希望各区通过区长办公会协调筹建。各区往往先要求住房租赁企业上报房源，再结合当年分配到的任务量优先挑选合规的优质房源上报，如果明年任务比较紧，也会适当放开标准。“各区往往是上报一些合规房源，如从闲置的学校宿舍中进行转化，再新建一些房源。”

　　“面对保租房筹建任务，最初广州提出以筹集存量房源为主，因为广州并不‘缺房’。” 刘昕介绍，广州1800万人口中，外来人口约为1080万，租赁人口约为600万，租赁市场供给515万套房源，但其中有400万套房源位于城中村。

　　但虞晓芬坦言，2021年以来，各地推进的原因并不平衡。比如各地对于“商改租”较为鼓励，但普遍严控“工改租”。再比如，国务院文件鼓励企事业单位利用自有土地建设保租房，但是实际执行中仍存阻力。

　　“导致过去两年一些城市保租房筹集主要依靠存量转化，并未增加太多的总供给。”虞晓芬建议，“十四五”还剩下明后两年时间，还需要在增量供给上发力，“特别是职住不平衡的产业园区应加快保租房建设，对于一些位于交通枢纽旁闲置的商办项目，如果企业有意愿改建，地方政府应在项目审批、规划指标等方面给予充分支持”。

　　不过，到底还要建多少保租房，也在考验地方政府的判断力。有广州住房租赁企业负责人告诉《中国新闻周刊》，其实广州住房租赁市场目前整体供大于求，已经运营的长租公寓项目入驻率从往年的95%~98%下跌至90%，甚至85%，月租金水平也从每平方米80元下降至70多元。

　　虞晓芬也表示，“随着城镇化进入中后期，即使是一线城市，保租房筹建达到一定规模后也不需要再大规模筹集，可以预见‘十五五’保租房的筹集规模一定小于‘十四五’的水平。”

　　当保租房大规模筹建中，“筹”重于“建”，政府的角色也将发生改变：这意味着，土地和资金从哪里来，又面临新的调整。

　　资金、土地求“新解”

　　“发展保租房的机制与公租房不同，后者主要依靠政府进行投资、建设、管理，而政府主要为前者提供政策支持，由更多社会主体供应，因此需要兼顾租金的可承受与供应主体商业模式的可持续。”严荣分析说，比如公租房审核严格，租期也有限制，最初为两个租期，即6年，如今最多延续至8年。保租房的审核相对宽松，租期也没有严格限制。

　　当然，政府依然会对保租房租金进行监管，确保其绝对低于市场价。政府会让评估机构对保租房项目所在区域市场租金进行评估，基本确定为市场租金的九折，保租房价格需要在政府备案，每年租金涨幅不得超过5%。但是增值服务部分可以单独收费。

　　尽管租金仍旧需要到政府相关部门备案并接受监管，但保租房项目显然在以更加市场化的方式运营，哪怕是对于国资平台而言。

　　薛梅向记者坦言，对于公租房而言，北京保障房中心大部分项目现金流良好，只是收益有限。公司在“十二五”“十三五”期间低价收购了较多的公租房资产，究竟以每平方米数千元的价格收购了五六万套配建的公租房，构成低成本、高回报的资产。

　　此外，公租房有明确的租户，基本可以保证90%以上的出租率。但是薛梅坦言，“一些新建的保租房项目，未来是否能按照我们的预期实现较高的出租率，我们也面临压力。”保租房项目需要吸引租客。“中心也在提高社区运营品质，让租客更有归属感。”薛梅说，保租房偏向于半市场化运营，也需要打造自身的社区品牌参与市场竞争。

　　而前述接近北京住建部门人士坦言，北京此前推出的一些保租房项目，由于户型设计不合理等情况，其实出租率并不高。

　　筹建保租房首先要解决资金从何处来的问题。公租房、廉租房建设有政府的资本金注入。而根据《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，希望能通过政府给予的土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。

　　这意味着，保租房并非由政府全权负责，政府更多通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助，并综合利用税费手段，比如增值税、房产税等税收优惠政策。