“二次房改”来了？(2)

　　“具体能有多少项目落地，还要拭目以待。”有接近北京市住建部门的人士向《中国新闻周刊》坦言，北京正在研究制定相关政策。“目前一些国资平台只是按照政府要求进行土地储备，明年肯定会推进若干配售型保障房项目。但是首先要明确最核心的问题——谁有资格买？”

　　“14号文”提出的保障对象包括住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。这是相对宽泛的概念，只有确定保障对象后才能确定建设规模。

　　前述接近北京市住建部门的人士分析认为，“‘14号文’强调配售型保障房封闭运营，只能由政府回购，‘如长期闲置、确需转让、因辞职等情况离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购’。这意味着持有配售型保障房与工作单位紧密相连，显然更适用于体制内工薪阶层，如公务员、事业单位工作人员等。”

　　配售型保障房当时保障对象与建设规模还是未知数，但“14号文”的最明显调整之处在于，将配售型保障房与公租房、保租房并列，意味着其将取代共有产权房在住房保障体系中的位置。

　　有接近地方住建部门的人士向《中国新闻周刊》透露，目前已经明确不再新增共有产权房。“不然住房保障体系过于混乱，地方政府需要研究存量共有产权房未来纳入商品房还是保障房序列。共有产权房的探索难言成功，这也是‘14号文’提出配售型保障房的情况。”

　　“尽管2021年6月发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确将共有产权房与公租房、保租房并列，但是中央层面此前并未对共有产权房出台当时文件，只是鼓励部分城市试点，实践中，各地模式各异，比如北京共有产权房的定位就更偏向商品房，而上海更偏向保障房。”虞晓芬告诉记者，共有产权房的最大争议在于可以上市交易，从而脱离保障房体系。

　　“共有产权房是配售型保障房探索的阶段性产物，如在北京，除去位置极佳的项目，其他项目往往如同鸡肋，因为其往往设定较低的购买门槛和较高的退出门槛，如婚后伴侣拥有住房，就需要退出共有产权房。”有接近地方住建部门的人士告诉《中国新闻周刊》，“共有产权房既不像保障房，也不像商品房。如果说保障房应该保障居住权，而非产权，那其最初便不应该以商品房价格出售产权。”

　　在他看来，未来配售型保障房的价格，会进一步与商品房拉开距离。“14号文”规定配售型保障房以划拨土地方式供地，并且要求将配套等成本剥离，未来其售价可能不及商品房一半，形成与商品房不同的体系。

　　虞晓芬认为，这意味着政府让渡土地出让金收入，直接压低配售型保障房售价，并且通过封闭运营，吸取了过往配售型保障房的最大教训，即配售型保障房与商品房之间存在较大的寻租空间。

　　没有改变“以租为主”

　　虞晓芬认为，“14号文提出配售型保障房，并不意味着改变住房保障体系以租为主的基本方向。”

　　她向记者解释说，中国与新加坡国情不同，新加坡是一个人口只有545万人的城市国家。中国目前城镇化率约为65%，户籍人口城镇化率只有48%，“七普”资料显示全国流动人口高达3.76亿人，其规模非任何一个国家可比，流动人口具有的流动性大、收入不稳定等特点，决定了租赁型保障房可以更高效地满足如此大规模的流动人口居住需求。

　　2021年6月，国务院发布的《关于加快发展保障性租赁住房意见》提出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房(后简称保租房)和共有产权房为主体的住房保障体系，被认为首次明确提出我国住房保障体系的“三个支柱”。其中，公租房、保障性租赁住房均为配租型保障房，可见“租”在我国住房保障体系中的重要性。

　　“十二五”期间，各地纷纷将公租房作为保障房“主角”。如北京便提出，“十二五”期间，北京公租房的供应比例，要占全部公开配租配售保障房的60%以上。截至2020年年底，也就是“十三五”期末，全国已有3800多万困难群众住进公租房，累计2200多万困难群众领取租赁补贴。

　　北京保障房中心有限公司(下称“北京保障房中心”)副总经理薛梅告诉《中国新闻周刊》，目前北京大部分辖区，特别是远郊区县对于公租房保障群体已经应保尽保。“近几年北京市政府每年会给辖区下达公租房任务，通过新建或存量住房改变性质的方式筹建，实现了公租房对中低收入家庭较好的覆盖。部分辖区公租房轮候家庭数量快速下降，保障难度大幅降低。”