“二次房改”来了？(3)

　　“受政府财力与管理能力限制，公租房发展到今天的规模已属不易，但更大数量的城镇常住人口居住在市场化租赁住房。”虞晓芬说。“租赁房源以居民个人房源为主，这些房源最初并不以租赁为目的，面积大、总价偏高，多人分担房租又形成群租。不少新市民、青年人只能通过城中村房源解决住房问题，小户型、低租金、有品质房源严重不足。”在虞晓芬看来，发展保租房是为了弥补住房租赁市场的缺陷。

　　例如，很多年轻人很希望有独立的居住空间，一些保租房项目可以提供租金较低的三四十平方米的开间户型，实际租住面积可能并未提升多少，但是体验会好很多。

　　因此，各地纷纷开始调整重心。“目前新增项目以保租房为主。”薛梅告诉记者，一些存量配租型保障房项目中既有公租房，也有保租房，需要结合各区需求，如果尚有公租房需求会优先满足。“十四五”新增的保租房项目户型更加多样化，更具针对性，从一居室到三居室，再到100平方米以上的大户型，户型相比公租房更加多样。

　　薛梅告诉记者，“公租房一般只会提供几种固定的户型，属于兜底保障。而保租房立项之初会进行更多市场调研、户型策划，也会与政府、企业对接，明确目标群体。”

　　她解释，“这就要求前期策划与租户群体的需求匹配度更高，后期运营也要提供更多服务。同时，公租房在选择位置时更多强调交通便利，而保租房则要考虑职住平衡、产城融合。”

　　因此，“十四五”期间，保租房无疑是保障房筹建的重点。

　　冲刺870万套保租房目标

　　“十四五”期间，融易新媒体消息，北京计划筹建40万套保租房，取代公租房成为“十四五”筹建重点。

　　这背后是住房和城乡建设部提出的一项宏大的保租房筹建计划，在“十四五”期间，全国计划筹建保租房870万套，其中40个重点城市将筹建650万套。北、上、广、深四个一线城市任务最重，最初分别要筹建40万套、47万套、60万套和40万套，均占其“十四五”期间住房计划供应总量的四成以上。

　　标普全球评级2022年10月发布的研报将筹建保障性租赁住房的计划视为“‘十四五’期间牵动财务资源最多的住房保障政策”，筹建总体规模达870万套间，每年新增数量大约相当于每年新增住房供给的10%，这项计划预示着从2022年到2025年“十四五”期间或将耗资两万亿元。

　　考虑到房地产投资增速持续下滑，两万亿元的投资额无疑被市场寄予“补位”房地产投资的期望，保障房建设也被屡次作为逆周期调节政策使用。从目前的公开信息来看，无论是筹建数量还是投资强度，保障性租赁住房都远低于此前的棚户区改造，对其对冲房地产下行的作用不能高估。

　　根据新华社此前报道，“十三五”期间，全国棚户区改造开工2300多万套，完成投资约7万亿元。也就是说，“十四五”期间保租房的筹建量不足“十三五”期间棚户区改造的三成，投资强度为棚改的三分之一左右。

　　“通过推进保障房建设对冲宏观经济下行压力，这是经常采取的措施。”严荣表示，如果简单将此次保租房筹建规模与“十二五”公租房建设、“十三五”棚改规模相比，确实更小。但是与城中村改造、平急两用基础设施结合在一起，对房地产开发投资的拉动作用可能会更大。

　　870万套保租房的筹建目标并不确定通过新建达成。目前各地政府主要通过三种途径筹建，新建、改建与盘活存量，所谓改建就是将闲置的厂房、写字楼等其他业态的建筑改造为保租房。存量盘活需要通过一系列认定手续，将存量房源“转化”为保租房。目标房源包括长租公寓、闲置的学校宿舍等，业内将这一过程称为“纳保”。

　　各城市提出的多渠道筹建中，存量房占比较大，比如南昌市明确指出将采取以存量挖潜为主的方式筹集房源，其中建设约2万套(间)房源，存量房屋资源筹集约6万套(间)房源。

　　“‘十四五’筹建870万套保租房的目标被层层分解，广东最初的目标是129万套，广州、深圳两座一线城市任务最重，分别筹建60万套、40万套，深圳又在今年加码20万套。截至目前，广东完成了77万套保租房筹建。”广东省公寓管理协会会长刘昕告诉《中国新闻周刊》。