“二次房改”来了？(5)

　　薛梅告诉记者，政府会直接提供公租房项目30%的资本金，但目前不会为保租房项目提供资本金，全部需要中心进行融资，无疑推高了资金成本。“政府提供30%的资本金能够解决很多问题。”

　　虽然目前政府未对新建保租房项目投入资本金，但项目市场化融资渠道相对畅通。“保租房建设主体以政府特殊功能类企业为主，加之保租房属于金融政策支持的领域。银行提供给保租房项目的融资不会划入房地产融资，自然所受限制更少，而且一般会在额度上优先保障，也会给到最低利率。”薛梅说。

　　虞晓芬认为，政府对于保租房筹建最大的支持是降低土地成本，应允许符合条件的存量土地变更用途，不补交土地价款。“政策允许产业园配套用地占比从7%提高到15%，配套建筑面积占比从15%提到30%，提高的部分主要用于建设宿舍型保租房。”

　　那么，低成本土地供给来自哪里？

　　在2021年6月的文件中，保租房的筹集渠道共有五种，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。可见利用存量土地的重要性。

　　“对于像北京这样的特大城市，‘十四五’期间完成保租房任务更多依靠集体土地，只有少量前期遗留项目还在使用国有企业存量土地。”薛梅说，一方面，一些城中村的集体土地位置比较优越，甚至临近四环路。更重要的是用地成本较低，不同于一些国有土地需要拆迁，供给保租房的集体土地多为集体经营性用地，即“集租地”，很少涉及拆迁问题。“近年集租地为保障保租房土地供应作出很大贡献，村集体也有意愿拿出这部分土地建设保租房，除了可以获得每年固定收益回报，还可以参与未来经营的利润分红”。

　　一些北京的国资平台通常会与村集体合作成立合资公司，村集体以集体土地作价入股，运营主体每年向村集体支付固定收益。据了解，每亩土地每年的固定收益在1万元到3万元区间。此外一些项目地块有厂房等上盖建筑，往往价值不高，但需要给予一次性补偿，一些位置特别好的集体地块的一次性补偿也可能达到数千万元，合作期限一般是50年。

　　薛梅告诉记者，这样的操作模式导致一些使用集租地建设的保租房项目权属不像国有土地项目那么清晰。集租地建设保租房因为不能做到同股同权，土地无法转让，房屋权属不够清晰，所以无法通过REITs等方式实现前期投资的退出。

　　除去新建，各地政府也在鼓励长租公寓运营企业将非居住用途的存量房屋、不规范的城中村房屋改建为租赁住房。2022年10月，广州市住建局曾发文，鼓励住房租赁企业运营城中村房源。

　　“一些地方政府会给予参与改建的企业每套(间)房一两千元的补贴。”魔方生活服务集团CEO柳佳向记者表示，存量转化是社会总成本最低的一种方式。其实“非改居”相对较为简单，业内此前也常将酒店、办公楼通过一系列的标准化改造，变更为租赁住房，近年来商办物业出租率持续走低，特别是一些产业园区内的商办物业，这也是魔方生活的主要房屋来源。

　　她表示，城中村改造对于长租公寓运营企业而言较为复杂，因为其建设并不规范，加之可能又涉及市政管网的建造、产权证的缺失等问题。城中村房屋改造所面临的合规问题，以及公共基础设施高昂的改造成本。对于城中村改造，国企介入或许是更好的选择，例如，在深圳便是由国企牵头进行城中村改造。

　　“我们到一些地方调研发现，超大城市的城中村现在是城市流动人口非常重要的集聚地。因此，这一轮城中村改造要非常小心。”上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰此前在接受《中国新闻周刊》采访时认为，这一轮城中村改造和城市更新，国家层面已经在强调，不能只是去建设高档商品房，而是要跟租赁住房尤其保租房建设结合在一起，因此需要在政策上加以引导。例如，政策可以规定，开发企业建只租不售的房子可以获得一些国家的补助奖励，而只建设高档商品房的不能享受专项补贴。

　　盘活存量才是“捷径”

　　相较于新建、改建保租房，将“合规”的存量房源直接“纳保”可能是各地更为积极采取的筹建方式。

　　严荣认为，因为存量土地、住房往往区位较好，而新增国有建设用地往往位于较为偏远的区位。租金与通勤距离，可能是保租房保障群体最为关注的两个问题。