住房租赁市场驶入快车道，专业长租机构抢占优势

房地产市场仍然处于转型期的调整中，回暖压力持续增大，连评级机构惠誉也预测市场不会再大幅反弹，而是会步入一个缓慢下行的新常态。这期间，租赁住宅市场也被关注到，认为普租市场当前形势较为严峻。

根据纬房研究院、贝壳研究院等机构共同发布的《中国住房租赁市场发展报告（2023年三季度）》显示，今年第三季度住房租金挂牌价水平环比下降，且低于去年同期水平。

数据显示，2023年三季度末重点40城住房租金指数相较于二季度末下降0.99%；与去年三季度末相比，住房租金水平下跌0.66%。而且，在重点40城中，有30个城市住房租金挂牌价环比下降。在向来租赁市场最活跃的上海，租赁热度似乎也正在下降。

很明显，这一系列的数据都指向一点，租赁住房市场降温了。事实真的如此吗？其实再稍加深入分析，就会得出一个完全相反的结论：租赁市场热度空前，行业已驶入快车道。

近年来，在“房住不炒”“租售并举”的定位下，着力解决住房租赁市场存在的问题成为社会共识，租赁住房市场迎来上升期。市场向好，越来越多的企业也开始布局加入此赛道。

随着市场参与主体多元化发展的趋势，租赁市场变得越来越“卷”，令市场分化特征不断突出。另外，随着大批新青年消费观念的改变，品质、品相参差不齐的个人房源不再受欢迎，反而市场化、专业化的长租机构逐渐获得多方认可。

可以说，在政策、运营、资本等多方面加持下，住房租赁市场新格局正在加速形成，规范、专业甚至规模将成为能否在行业新格局中胜出的关键因素。

租赁市场需求旺盛

实际上，当前的租赁住房市场正呈现出“供需两旺”态势。

从需求端来看，相比于去年，今年全国重点40城租赁市场活跃度提升。根据贝壳研究院数据，今年三季度全国重点40城成交量环比、同比增加均超过10%。

这主要是因为今年高校毕业生数量创新高，达到1158万人，毕业生群体带来较强的租赁需求，再加上推迟购房人群“购转租”的租赁需求增加，使得整体租赁需求保持旺盛。

另外，人口流动也改变了租赁住房需求。一个很明显的趋势是，虽然国内人口总量增长放缓，但人口结构正在发生重大变化，人口流动、家庭结构的新特点对住房形成新格局。

举例来看，近十年来，我国流动人口规模显著增强，增长69.7%，并加速向一线、新一线大城市，以及京津冀、长三角、珠三角、成渝等超大城市群集聚。人口流入无疑推动了租房需求的增长，住建部曾统计，大城市中超70%的新市民、青年人是选择租房居住。

除此之外，家庭结构的变化也催生很多小型化家庭的租住需求。七普数据统计，平均每个家庭户的人口为2.62人，比10年前减少0.48人。高房价限制了小家庭的购房需求，越来越多以家庭单位的人群开始选择租房生活。

面对如此庞大的租赁需求，国家也不断从政策层面对租赁住房市场给出大力支持。截至目前，全国已有30多个省份陆续出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见，40个重点城市提出了“十四五”保租房的发展目标，并制定当时的实施办法与方案。

除了保租房相继入市为市场带来大量供应外，长租机构目前也是租赁赛道不可小觑的供给支撑。

长租机构头部企业自如，在核心10城提供房源近100万间，其他集中式公寓房源总计提供的房源也超80万间。其中，上海集中式公寓规模超23万间，仅在今年前8个月，上海以3.9万间新增房源远超其他城市。这也可以解释，为何从个别平台的开单量来看，上海租赁热度呈下降趋势。长租机构、公租房、保租房等租赁房的大量供给必然会分流现有的租赁需求。

值得一提的是，融易新媒体消息，住宅市场还在下行，二手房“售转租”原因增多，传导至租赁市场不可避免就造成了成交量和租金价格持续走弱现象。

毫无疑问，随着新一代的租赁住房需求日益旺盛，住房租赁市场总体规模将加速扩张，行业生态链将逐步完善，经营主体将更趋多元和丰富，竞争亦更趋激烈。

专业机构优势突出

行业竞争十分激烈，需求端的分化已愈加明显。

整体而言，当前租房的年轻人对于房屋品质、美学设计、智能科技和生活服务的要求在不断提升，因此对于长租机构的偏好已然形成。而大部分未能进行全面维修和改造升级的“老破小”房屋，最终难以避免面临长期空置、设备设施屡出问题、收益不及预期等出租难题。