厦门全面取消楼市限购背后：交易低迷，二手房价已连跌16个月

  距离上次退出岛外限购不到两个月时间，11月15日，厦门市住房保障和房屋管理局微信公号发布《关于进一步优化房地产市场相关政策的通知》（以下简称“通知”），明确解除全市商品住房限购措施。

  除了解除限购外，厦门楼市最新举措中还包括优化思明区、湖里区首付比例及利率下限、优化多孩家庭住房套数认定标准、阶段性支持住房公积金异地贷款等一系列政策“组合拳”。

  “厦门岛内供给弹性非常小，供应量也有限，早已进入存量时代，如今依然退出了限购，说明当前厦门房地产市场确实比较疲弱。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  厦门楼市已经低迷了很长一段时间，包括成交量减少、房价下跌以及市场预期降低。

  厦门市住房保障和房屋管理局数据显示，2023上半年厦门二手房市场行情较为低迷，总成交量12000套，不到2021年上半年成交量的一半，排近5年倒数第二位。

  当时来看，自3月份二手住宅成交量到达3024套后就开始持续下跌，4月至6月，成交量环比分别下降14.39%、32.75%、6.15%。

  厦门多位房产中介机构人士告诉记者，受学区房需求释放，今年2月二手房市场开始复苏，3月到达高峰，之后学区房市场“退烧”，加上新房市场供应井喷，二手房市场整体成交情况都有所回落，客户的观望态度日益加剧。“每年3~4月份才是厦门学区房交易高峰期。”

  到今年下半年这一趋势还在延续。为了刺激交易，有房产中介机构想出了新的促销策略。据介绍，他们向客户承诺，一旦房屋交易成功，买家将获得价值3万~6万元的现金红包作为返还。这一策略在房源信息发布时就会明确告知客户，以期促成交易。

  与此同时，政策上的强有力调整试图提振市场。

  “最近，厦门的楼市政策发布已经很密集了。”一名厦门地产中介机构人士告诉记者，早在9月份厦门发布了新的楼市政策，取消了集美区、海沧区、同安区、翔安区商品住房的限售政策，并对住房信贷进行了调整。

  在局部限购限售政策松绑的逐渐发力下，10月厦门新房、二手房成交量双双上升，但仍不及去年同期成交水平。

  “成交量是有一点起色的。”厦门当地的一位房产中介机构人士刘明（化名）刘明告诉记者，融易新媒体消息，但这种改善并非立即显现效果。

  根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月厦门新建商品住宅成交面积为11.31万平方米，环比上涨70.8%，同比下降28.8%；10月二手住宅成交1392套，环比上升17.8%，同比下降2.9%。

  同时，根据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数模型，厦门情绪指数入年以来几乎呈现持续下降态势，自9月份起进入市场低迷区间，10月情绪指数降至-0.88，市场情绪有待提振，因此政策端的持续松绑也是符合市场需求的。

  另据国家统计局最新发布的数据显示，10月份70个大中城市中，厦门新房价格环比下降了0.2%；二手房价格环比降幅更为显著，下跌了0.9%。至此，厦门二手房价同比已经连续16个月出现下跌，环比连续8个月下跌。

  全面放开限购是否能为厦门楼市带来更多的变化？李宇嘉认为，从政策效果看，一定会有部分人群特别是一些看好特区内长期价值的人群进入市场，岛内一些优质的物业会出现一个交易量的增长，但这个增长对全市房地产并不能带来明显提振。

  镜鉴咨询创始人张宏伟表示，此次新政主要针对厦门岛内，取消岛内限购之后会吸引本地甚至外地客户来置业。厦门岛内无论是教育还是配套都更为优质，会激发改善型群体的换房需求。另一方面，随着置业群体回流到岛内，岛外的市场可能会进一步冷清。