阵地丨办公租赁市场深陷“降租潮”

  楼市下行的背景下，办公租赁市场正迎来大规模“降租潮”。

  比如北京，平均租金已连续八个季度环比下跌。

  再来看上海，平均租金在过去六个季度持续下降。

  与此同时，北上广深四个城市的甲级写字楼的空置率均处上升趋势，其中，三季度深圳空置率最高，达到了23.6%。

  重点城市办公租赁市场依然处于下行阶段，并且没有明显的企稳态势，而这一调整期还将持续一段时间。

  供需失衡导致的租金下降，已成为了办公市场的一个重要特征，四大一线城市平均租金环比齐降。

  先来看北京，据克而瑞北京监测，三季度北京甲级写字楼平均租金环比下降2.03%至10.11元/㎡/天。这已经是北京办公市场租金连续八个季度环比下跌。

  从重点区域来看，北京重点商务区租金环比二季度几乎全线下跌。其中望京及酒仙桥和泛CBD商务区租金环比降幅最大，租金环比均下跌3.2%。

  这也意味着，北京办公租赁市场目前还远未恢复至疫情前水平。

  从租金水平来看，对比一线城市，北京甲级写字楼平均租金仍然是最高，其中上海以7.16元/㎡/天排在第二位。深圳三季度因样本新增入市项目，平均租金数值虽有所上涨，但整体租金环比仍呈下降趋势。

  上海办公市场也不容乐观，整体租金水平仍处于下行通道。

  根据CAIC数据显示，2023年三季度上海全市甲级写字楼租金为7.16元/㎡/天，环比下降0.8%，相较于2022年第一季度租金环比下降了3.2%。值得注意的是，上海办公租赁市场租金也已连续六个月下跌。

  非核心区域商务区租金下跌明显。

  CAIC数据显示，第三季度，上海非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下降0.93%至5.32元/㎡/天；核心区虽较为坚挺，但平均租金环比也下降了0.6%。

  租金降幅最大的区域是徐汇滨江，在第三季度的平均租金环比降幅达到了12%左右。然而核心商务区，比如南京西路商务区平均租金也下降了4.68%，融易新媒体消息，在各大商务区中降幅领先，虽然典型标杆项目如上海大厦、金茂大厦租金等租金坚挺，但受租户的租金承受能力下降影响，导致该区域租金整体降幅较大。

  实际上，在市场收缩的背景下，部分业主方采取以价换量方式，增加竞争优势。

  从空置率来看，四大一线城市三季度空置率环比均有所上涨。

  CAIC数据显示，三季度北京甲级写字楼空置率环比上升1.7个百分点至17.1%；上海甲级写字楼空置率已突破至20.5%，环比微升0.9个百分点。广州和深圳三季度空置率环比也增加了2.57个百分点和4.1个百分点。

  今年以来，四个城市的甲级写字楼的空置率均处上升趋势，截至三季度，深圳、广州、北京和上海今年空置率分别上升5.4、3.7、3.0和1.1个百分点。

  一线城市中广州写字楼空置率最低，为14.71%；上海和深圳空置率已突破20%，其中深圳空置率最高，已达到23.6%。

  各城市重点商务区空置率也是涨多跌少。

  当时以上海为例，重点8个商务区中有5个商务区空置率较二季度明显增涨。同时，北京也是如此，10个重点商务区有8个空置率增涨。

  实际上，供应面积的增加，叠加需求的减弱，是导致空置率上升并引起租金下跌的重要原因之一。

  同样以上海为例，据CAIC监测，2023年Q3上海甲级写字楼市场共4个新增供应项目合计33.1万平方米体量入市，截止季末全市甲级写字楼市场存量达到约1665万平方米。从吸纳量来看，受房地产销售市场低迷、需求不足以及外部环境的不一定性的综合影响，经济内生动力较弱，三季度全市净吸纳仅为10.8万平方米。

  在这种供需失衡的情况下，租金下降、空置率上升已成为了市场的一个重要特征。