新政落地“满月记” 南京楼市引发连锁反应

  进入“金九银十”，距离南京密集出台新政过去近一个月时间，南京楼市以“肉眼可见”的速度持续回暖，并对各级市场产生了深远的影响。

  9月7日，南京市发布促进房地产市场发展6项最新举措，这是南京市在8月4日发布《进一步优化政策举措 促进南京房地产市场平稳健康发展》政策措施的基础上，再度推出的房地产市场激励举措。该项举措遭称为“宁六条”。其中，两条政策尤为重磅，第一条是南京正式宣布在全市范围内取消限购政策。根据最新政策，包括玄武区、秦淮区、建邺区和鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。第二条是南京优化调整房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率，其中，南京市首套房首付比例最低为2成，贷款利率政策下限按现行规定执行；二套房首付比例最低为3成，贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。该举措进一步降低购房门槛及购房成本，最大化让利给购房者。

  9月16日，南京主城区传出取消首套房2成首付比例、二套房3成首付比例的消息，恢复原先3成比例的消息，此后政策正式落地，南京四大主城区首付正式定为2.5成。

  随着“宁六条”措施的落地，9月份以来，南京房地产市场发生显著变化，首先是各区域的新房成交量出现激增的情况，据不完全统计，每个项目的成交量平均增幅达20%，一些热门项目增幅甚至超过50%。

  8月以来，南京出台多项利好政策，并陆续落地，政策“组合拳”力度空前，其中，降低存量首套房贷利率，有助于减轻居民还贷压力，提振消费信心；降低首付和房贷利率，有助于降低购房门槛和购房成本，释放刚性和改善性住房需求。

  首付比例几经调整

  自9月2日起，南京各大商业银行开始执行2成首付的政策。不过，知情人士向记者表示，南京鼓楼区、建邺区、玄武区和秦淮区首套房2成首付政策并没有落地，一些购房者申请2成首付的贷款合同未能通过审批。

  南京当地多名中介和开发商人士向中国房地产报记者证实这一情况，一位负责与银行对接信贷业务的中介机构人员告诉记者，自“宁六条”实行以来，他们便告知符合要求的购房人以首付两成首付准备相应资料，但当材料送审后，银行的系统没有审批，直到9月第二周，之前签过合同的也遭银行“打了回来”。

  9月19日，记者在对南京各大楼盘进行实探过程中得知，关于首付比例的相关政策再次有所调整，主城四区诸多楼盘和银行“放风”称，最低首付比例折中调整为2.5成。

  对此，南京市住房保障和房产局工作人员向中国房地产报记者表示，“有关主城四区的最低首付比例问题，市住房保障和房产局未出台新政策，究竟执行情况以银行信息为准。”

  此后，南京市多家商业银行信贷部工作人员表示，目前，南京四大主城区（鼓楼区、建邺区、玄武区和秦淮区）执行首套住房商业性个人住房贷款最低首付不低于25%、二套房不低于35%的政策。

  镜鉴咨询创始人张宏伟表示，首套房最低首付比例2成，是“弱二线”、三四线城市普遍已经执行的政策。对于“强二线”城市南京而言，发布首套房2成首付政策后又在执行层面收回，或许是当地政策制定者觉得首付比例降幅太大。

  据知情人士透露，相关首付比例的问题经有关部门开会讨论了近两周时间才得出的结果，也是权衡再三而来。

  上述知情人士透露，南京主城区首付比例从2成调整到2.5成，主要原因和银行对还账风险的把控有一定关系。在知情人士看来，之所以收回原先的2成首付，主要是因为主城区新房总价高，套均总价在700万元以上，而2成首付去撬动如此高的标的，对于银行的风险不言而喻。

  此外，主城区首付过低会对南京其他非核心板块的新房造成冲击。

  上述知情人士表示，一旦放开首付比例，势必影响其他板块的高净值客户的流失，形成虹吸效应。在同样首付比例的情况下，高净值人群自然选择更核心板块进行置业。

  以一套总价为600万元房源为例，同样的价位，3成首付要180万元，2成首付120万元，对于首付预算不高但具备还款能力的高收入群会有一定的吸引力，在同样的条件下，选择一个好的地段是买房的重要因素之一。

  业内人士表示，如果现阶段就将“政策工具箱”一次性全部用完，而还没有达到预期效果，那后续很难再有其他可持续政策释放的空间。

  新房市场 刚需盘一夜变天