合肥土地拍卖规则生变：取消地价限制和摇号

  取消“限购、限售”政策后，合肥土地市场也迎来了一波政策调整。

  9月26日，网传合肥将在下一轮土地拍卖中取消地价限制，取消摇号政策，恢复开发商举牌，价高者得。合肥当地多名房企相关人士证实了这一消息，称究竟要等官方公布正式消息。

  从2021年至今，合肥的土地拍卖规则根据市场行情的变化，已经历了多次调整。在业内人士看来，此次调整主要目的是给予市场充分的价格信心，进而通过高端市场来辐射外围市场，对于修正房价预期有一定好处。

  土地拍卖规则生变

  究竟来看，此次土地拍卖规则调整核心是取消地价限制，此前在“稳地价”原则下，规定了最高限价。

  克而瑞合肥机构总经理周开拓表示，取消地价上限，意味着“地王”或将重出江湖，而不同板块之间的地价差距分化也将继续加深。

  根据合肥当前的土地拍卖政策，当地价达最高限价即进入竞品质阶段，每家房企投报竞品质住宅建设方案，融易新媒体消息，再进行摇号拿地。现在则是采用开发商举牌，谁出价高谁拿地。这意味着未来房企在合肥拿地不再凭借运气，而是要拼实力、拼财力。

  当土地限价打开之后，对房企的经营能力也提出了新的要求。

  周开拓表示，原先，房企需要按照地价来测算最低限度的房价，只要能卖掉就是合理的，如今，规则改变之后成了开放式的问题。“在地价和售价都未知的情况下，考验的是开发商对于市场的综合判断力。”

  58安居客房产研究院院长张波则表示，合肥的土地出让政策调整，是一个风向标，未来更多城市的土地出让将不再设定行政性限制，也不再附加各种自持地块要求，土地侧更有利于房企行进一步自由竞争，房企无需再通过“马甲”方式来增加拿地的成功率。

  此次，土地拍卖取消地价限制，叠加9月的合肥新政中的“调整价格政策，充分发挥市场调节作用，鼓励优质优价，取消商品住房楼层差价率限制。”

  周开拓认为，这是为了下一阶段的土地拍卖做打算，目的是为了进一步推高土地价格，进而让开发商在项目品质上下功夫。“只有品质的提升，才能支撑房价。”

  某品牌房企合肥区域的投拓负责人表示，按照规则的精神，是期待有一波房价上涨，但落到实操层面，究竟取决于土地的质素情况。

  市场进入“强者恒强”阶段

  规则中还对“合作拿地开发”进行了规定，意味着限制了小房企的进入。

  合作开发能促进企业布局及规模扩张，有利于房企获取土地、分散风险，在开发中实现优势互补。不过，随着“不允许合作拿地"这一政策落实并执行，提高了房企的准入门槛，小房企拿地尤其是拿合肥优质地块的机会将大大减少。

  周开拓表示，这样做为了让更多实力雄厚的房企用更高的价格和品质来支撑高端市场，待价格提升之后，让整个市场热度进一步向外围区域传导。

  这样做的好处有利于房企进一步在合肥深耕，同时也对房企的经营能力和现金流提出了更高要求，而资金实力一般的房企显然无法适应接下来的规则，势必遭合肥市场所淘汰。

  前述房企的投拓负责人表示，从2年前起，合肥土地市场就成了央企、国企和实力雄厚本土房企的天下。

  “政府希望一些有资质的房企支撑起高端市场，进一步抬升价格体系。给市场充分的价格信心，进而通过高端来辐射外围市场，对于激活市场信心有了好处。”周开拓表示。

  张波表示，随着规则的改变，未来对于房价的限制的可能性会进一步下降，未来市场的房价的分化会表现得更为明显，优质地块的抢夺也将更为激烈。

  周开拓预计，核心板块的投资逻辑不会出现变化，短期内，合肥土地市场会延续冷热不均的情况，也意味着核心板块的竞争会更加激烈。长期来看，随着利润空间的回归，市场会变得更加均衡，有利于土地市场投资逻辑的修正。